계약 기간 중에 나가겠다고 할 때

한눈에 보기

계약 기간 중에는 임차인에게 일방적으로 해지할 권리가 원칙적으로 없어요. 실무의 중도 퇴거는 대부분 합의 해지예요.
묵시적 갱신이나 갱신요구권으로 갱신된 계약은 달라요. 임차인이 언제든 해지를 통지할 수 있고, 도달 후 3개월이면 끝나요.
위약금은 법이 아니라 특약과 합의로 정해요. 특약이 없으면 당연히 받을 수 있는 게 아니에요.
새 임차인 중개보수를 나가는 임차인이 내는 건 관행이지 법적 의무가 아니에요.
합의했다면 해지일부터 원상복구까지 다섯 가지를 서면에 남기세요.

원칙부터: 기간 중에 나갈 권리는 없어요

임대차 계약은 기간을 정한 약속이에요. 정한 기간 동안은 임대인도 임차인도 혼자 결정으로 계약을 끝낼 수 없는 것이 원칙이에요. 임차인이 사정이 생겨 나가야 한다고 통보해도, 그 통보만으로 계약이 끝나지는 않아요.

그래서 실무에서 벌어지는 중도 퇴거는 거의 전부 합의 해지예요. 언제 나갈지, 남은 기간의 월세와 중개보수는 어떻게 할지, 조건을 맞춰서 계약을 앞당겨 끝내는 거예요. 임대인이 조건 없이 동의해 줄 의무도 없고, 임차인이 조건 없이 나갈 권리도 없어요. 서로 조건을 주고받는 협상이라고 보시면 돼요.

연락을 받았을 때 가장 먼저 할 일은 승낙이나 거절이 아니라 지금 계약이 어떤 계약인지 확인하는 것이에요. 처음 정한 기간이 진행 중인지, 아니면 갱신된 계약인지에 따라 임대인의 위치가 완전히 달라지기 때문이에요.

갱신된 계약이라면 이야기가 달라져요

예외가 중요한 주제예요. 만기가 지났는데 서로 아무 말 없이 계약이 이어진 묵시적 갱신, 임차인이 계약갱신요구권을 행사해 갱신된 계약에서는 임차인이 언제든지 해지를 통지할 수 있어요. 통지가 임대인에게 도달한 날부터 3개월이 지나면 계약이 끝나요. 주택임대차보호법에 있는 내용이라, 특약으로 막기 어려워요.

지금 계약의 상태	임차인이 중도에 해지할 수 있나
처음 정한 기간이 진행 중	일방 해지권이 없어요. 합의로만 앞당겨 끝낼 수 있어요.
묵시적으로 갱신된 계약	언제든 해지를 통지할 수 있어요. 통지 도달 후 3개월이 지나면 끝나요.
갱신요구권 행사로 갱신된 계약	언제든 해지를 통지할 수 있어요. 통지 도달 후 3개월이 지나면 끝나요.

갱신된 계약이라면 임대인이 붙잡을 방법은 없고, 3개월이라는 시간이 주어질 뿐이에요. 그 3개월 동안의 차임은 임차인이 내야 하니, 이 기간을 새 임차인을 구하는 시간으로 쓰는 게 임대인이 할 수 있는 최선이에요. 갱신이 어떻게 성립하는지는 계약 갱신 요구가 들어왔을 때에서 정리해 두었어요.

위약금은 법이 아니라 계약이 정해요

중도해지 위약금이 얼마라고 정해 둔 법은 없어요. 위약금은 계약서 특약이나 당사자 합의로 정하는 것이에요. 계약서에 위약금 조항이 있다면 그 내용이 출발점이 되고, 없다면 임대인이 당연히 받을 수 있는 위약금은 없어요.

특약이 없는데도 위약금 명목으로 일정 금액을 요구하면 협의가 꼬이기 쉬워요. 그보다는 실제로 생기는 손해를 근거로 이야기하는 편이 설득력이 있어요. 새 임차인이 들어올 때까지의 공실, 새로 드는 중개보수처럼 눈에 보이는 항목이요. 다음 계약부터는 중도해지 시 부담을 특약으로 적어 두면 다툼이 줄어요. 어떤 특약이 인정되는지는 계약서와 특약, 어디까지 쓸 수 있나에서 다뤘어요.

중개보수는 관행과 의무를 구분하세요

새 임차인을 구하는 중개보수를 나가는 임차인이 부담하는 경우가 많은데, 이건 관행이지 법적 의무가 아니에요. 임차인이 거절하면 강제할 근거가 마땅치 않아요. 그래서 이 부분도 결국 합의로 정하는 항목이고, 정했다면 반드시 서면에 남겨야 해요.

얼마가 나오는지, 요율은 어떻게 되는지는 월세 중개보수는 누가 얼마를 내나에서 요율표와 계산 예시로 정리해 두었으니 그쪽을 보시면 돼요.

합의했다면 서면에 다섯 가지를 남기세요

말로만 정하고 헤어지면 이사 당일에 다시 다투게 돼요. 문자든 합의서든, 다음 다섯 가지는 글자로 남기세요.

해지일. 언제까지 계약이 유지되고 언제 집을 비우는지, 날짜를 하나로 못 박으세요.
남은 기간 차임 처리. 해지일까지의 월세는 일할로 정산하는지, 이미 낸 월세 중 돌려줄 것이 있는지 적으세요.
중개보수 부담. 새 임차인 중개보수를 누가 내는지, 금액이 아직 없다면 부담 주체라도 정해 두세요.
보증금 반환 시점과 방법. 언제, 어느 계좌로 돌려주는지 적으세요. 새 임차인의 보증금으로 돌려줄 계획이라면 그 조건도 함께요.
원상복구 범위. 무엇을 원래대로 해 놓고 나가는지 정하세요. 여기서 다툼이 가장 잦아요. 기준은 보증금에서 뺄 수 있는 것과 없는 것에서 정리했어요.

거절하면 어떻게 되나

합의가 안 되면 계약은 그대로 유지돼요. 임차인은 만기까지 차임을 계속 낼 의무가 있고, 짐을 빼고 나가 버려도 그 의무 자체는 사라지지 않아요. 법적으로는 임대인이 밀리지 않는 구조예요.

다만 현실은 조금 달라요. 나가 버린 임차인에게서 매달 차임을 받아 내는 일은 쉽지 않고, 사람이 살지 않는 집은 관리도 안 돼요. 감정이 상한 채 만기까지 몇 달을 끌면 임대인이 얻는 것도 많지 않아요. 그래서 실제로는 새 임차인을 구해서 계약을 정리하는 쪽이 서로에게 나은 경우가 많아요. 임차인의 퇴거 의사가 확실해진 날부터 공실 관리를 시작한다고 생각하시면 돼요. 모집이 빠를수록 정리도 빨라져요.

반대로, 임대인이 해지할 수 있는 경우

기간 중 해지가 원칙적으로 안 되는 건 임대인도 같지만, 임차인이 계약을 어긴 경우에는 임대인 쪽에서 해지할 수 있어요. 대표적으로 차임이 2기분에 이르도록 연체된 경우, 임대인 동의 없이 다른 사람에게 전대한 경우예요. 연체 대응 순서는 월세가 밀렸을 때, 순서대로에서, 그 밖의 분쟁 상황은 임차인과 부딪혔을 때, 하면 안 되는 것부터에서 정리해 두었어요.

자주 묻는 질문

계약 기간이 남았는데 임차인이 나가겠다고 하면 보내줘야 하나요?

아니에요. 계약 기간 중에는 임차인에게 일방적으로 해지할 권리가 원칙적으로 없어요. 이사 자체를 막을 수는 없지만, 임대인이 동의하지 않는 한 계약은 그대로 남고 임차인의 차임 지급 의무도 이어져요. 그래서 실무에서 벌어지는 중도 퇴거는 대부분 조건을 맞춘 합의 해지예요.

묵시적 갱신 뒤에는 임차인이 언제든 나갈 수 있다는데 사실인가요?

네. 묵시적으로 갱신된 계약에서는 임차인이 언제든지 해지를 통지할 수 있고, 통지가 임대인에게 도달한 날부터 3개월이 지나면 계약이 끝나요. 계약갱신요구권을 행사해 갱신된 계약도 같아요. 주택임대차보호법에 있는 내용이라 특약으로 막기 어렵고, 3개월 동안의 차임은 임차인이 내야 해요.

중도에 나가는 임차인에게 위약금을 받을 수 있나요?

계약서에 위약금 특약이 있다면 그 내용을 근거로 협의할 수 있어요. 특약이 없다면 임대인이 당연히 받을 수 있는 위약금은 없어요. 위약금은 법으로 정해진 금액이 아니라 계약과 합의로 정하는 것이기 때문이에요. 실제로 생기는 공실 손해나 중개보수를 근거로 이야기하는 편이 협의가 잘 돼요.

새 임차인을 구하는 중개보수는 나가는 임차인이 내는 게 맞나요?

관행적으로 그렇게 정리하는 경우가 많지만, 법적 의무는 아니에요. 임차인이 거절하면 강제할 근거가 마땅치 않아서, 합의로 정하고 그 내용을 서면에 남겨 두는 게 안전해요. 요율과 계산법은 「월세 중개보수는 누가 얼마를 내나」에서 정리했어요.

합의가 안 되면 임차인은 남은 기간 월세를 계속 내야 하나요?

네. 계약이 해지되지 않았으니 차임 지급 의무는 만기까지 그대로 남아요. 다만 임차인이 이미 짐을 빼고 나가 버리면 차임을 실제로 받아 내는 일이 쉽지 않고, 관리되지 않는 집만 남기 쉬워요. 그래서 현실에서는 새 임차인을 구해 계약을 정리하는 쪽이 서로에게 나은 경우가 많아요.