임차인과 부딪혔을 때,
하면 안 되는 것부터

먼저, 절대 하면 안 되는 것

임대인이 스스로 힘을 써서 문제를 해결하는 것을 법은 자력구제라고 부르고, 원칙적으로 금지해요. 내 건물이라는 사실은 예외가 되지 않아요.

이 네 가지는 예외 없이 피하세요. 밀린 월세를 받으려던 일이 임대인이 물어내는 일로 바뀌는 가장 흔한 경로예요.

순서는 언제나 같아요

1. 확인. 무슨 일이 실제로 일어나고 있는지 사실부터 파악해요. 짐작으로 통지를 보내면 나중에 근거가 무너져요.
2. 서면 통지. 무엇이 문제인지, 계약의 어느 부분에 어긋나는지 적어 보내요. 문자도 기록이 되지만, 무거운 사안은 내용증명이 좋아요.
3. 시정 기한. 언제까지 고쳐 달라는 기한을 줘요. 기한 없이 보낸 통지는 다음 단계로 넘어갈 근거가 약해요.
4. 해지 통지. 기한이 지나도 그대로면 계약 해지 의사를 명확히 밝혀요.
5. 법적 절차. 그래도 나가지 않으면 명도소송과 강제집행으로 가요. 그 전에 점유이전금지가처분을 걸어 두는 편이 안전해요. 소송 중에 점유자가 바뀌면 판결이 무용지물이 될 수 있거든요.

내용증명 자체에 강제력이 있는 건 아니에요. 언제 무엇을 알렸는지를 증명하는 서류예요. 하지만 이 기록이 없으면 뒤의 모든 단계가 흔들려요. 밀린 월세를 다루는 구체적인 단계는 월세가 밀렸을 때, 순서대로에서 정리했어요.

상황별로 무엇이 근거가 되나

연락이 끊겼을 때

가장 다급해지는 상황이지만, 여기서 문을 여는 것이 가장 위험해요.

• 안부가 걱정되는 정황이라면 혼자 확인하지 말고 112나 119에 알려 함께 확인하세요. 나중에 문제가 되지 않아요.
• 그 밖의 경우에는 계약서에 적힌 주소로 내용증명을 보내요. 받지 않아도 발송 기록이 남아요.
• 비상연락처로 적어 둔 사람에게 연락해요. 계약할 때 비상연락처를 받아 두는 이유가 이거예요.
• 짐이 남아 있는 채로 시간이 흐르면 결국 명도 절차를 밟아야 해요. 임의로 치우면 그 순간 임대인이 잘못한 사람이 돼요.

동의 없이 다른 사람이 살고 있을 때

민법은 임대인의 동의 없이 임차권을 넘기거나 전대하면 임대인이 계약을 해지할 수 있다고 정하고 있어요. 다만 법원은 임대인에 대한 배신적 행위라고 보기 어려운 특별한 사정이 있으면 해지를 제한하기도 해요.

가족이 잠시 함께 지내는 것과 별개의 세대에게 사실상 다시 임대한 것은 다르게 볼 여지가 있어요. 그래서 실제로 누가 어떤 형태로 살고 있는지 확인하는 것이 먼저예요. 확인한 뒤 시정을 요구하는 서면을 보내고, 반응을 보고 판단하세요.

소음·흡연·쓰레기 민원

• 먼저 언제, 어떤 일이 있었는지 기록을 모아요. 다른 임차인의 민원도 날짜와 내용으로 남기세요.
• 당사자에게 서면으로 시정을 요청해요. 구두로 하면 반복될 때 근거가 없어요.
• 공동주택이라면 층간소음 상담 창구를 이용할 수 있어요. 다가구처럼 한 사람 소유의 건물은 적용 범위가 다를 수 있으니 확인이 필요해요.
• 반복되고 다른 임차인의 생활을 심각하게 방해하는 정도라면 계약 해지를 다툴 수 있는 사안이 돼요. 다만 한두 번의 민원만으로는 어려워요.

반려동물 금지 특약을 어겼을 때

반려동물을 기르는 것 자체를 금지하는 법은 없어요. 그래서 특약을 어겼다는 사실만으로 곧바로 계약을 끝내기는 어려운 경우가 많고, 계약을 해지할 만큼 심각한 위반인지를 따지게 돼요.

근거가 되는 것은 실제로 생긴 피해예요. 바닥이나 벽의 훼손 사진, 수리 견적, 다른 임차인의 반복된 민원 기록이 있어야 이야기가 됩니다. 특약을 어떻게 써야 실제로 힘을 갖는지는 계약서와 특약, 어디까지 쓸 수 있나에서 정리했어요.

임차인이 사망했을 때

임대차가 그 자리에서 끝나지 않아요. 상속인이 임차인의 지위를 이어받아요. 주택임대차보호법은 상속인이 없이 사망한 경우 그 집에서 함께 살던 사실혼 관계의 배우자가 승계하도록 하고, 상속인이 있어도 함께 살지 않았다면 사실혼 배우자와 일정 범위의 친족이 함께 승계하도록 정하고 있어요.

정리하자면 보증금을 돌려줄 상대와 짐을 정리할 권한이 있는 사람을 먼저 확정해야 해요. 임의로 정리하면 상속인에게 배상해야 할 수 있어요. 관계가 복잡한 경우가 많아 변호사 상담을 권합니다.

임차인끼리 다툴 때 임대인의 자리

위층과 아래층이 싸우는데 임대인에게 연락이 오는 경우예요. 임대인이 판사가 될 수는 없지만, 가만히 있는 것도 답이 아니에요. 임대인에게는 임차인이 집을 제대로 쓸 수 있게 할 의무가 있어서, 방치하면 그 의무를 다하지 않은 것이 될 수 있어요.

• 양쪽의 말을 따로 듣고 기록해요. 한자리에 모으면 감정만 커져요.
• 건물의 문제인지 사람의 문제인지 가려요. 차음이나 배관 같은 시설 문제라면 임대인 몫이에요.
• 생활 규칙을 정해 모든 임차인에게 같은 내용으로 알려요. 한쪽만 지목하면 반발이 커져요.
• 임대인이 직접 상대하기 어려운 상황이면 연락 창구를 대신 맡기는 것도 방법이에요. 사이에 한 단계가 있으면 감정이 덜 부딪혀요.

소송 전에 쓸 수 있는 창구

주택임대차분쟁조정위원회가 있어요. 대한법률구조공단, 한국토지주택공사, 한국부동산원에 설치되어 있고 보증금 반환, 원상복구, 관리비, 계약 갱신 같은 임대차 분쟁을 다뤄요.

• 신청 비용이 소송에 비해 매우 낮고, 처리도 훨씬 빨라요.
• 조정이 성립하고 강제집행을 승낙하는 취지가 조정서에 담기면 집행력을 가져요. 합의문 이상의 힘이 있다는 뜻이에요.
• 다만 상대가 응하지 않으면 진행되지 않아요. 합의 가능성이 있는 사안에 맞아요.

금액이 크지 않은 금전 문제라면 지급명령이나 소액사건 심판도 있어요. 어느 쪽이 맞는지는 사안에 따라 다르니 상담을 한 번 받아 보시는 편이 좋아요.

결국 기록이 이깁니다

여기까지의 모든 단계가 같은 것을 요구해요. 무슨 일이 언제 있었는지 남아 있는가.

1. 연락은 기록이 남는 방식으로. 통화했다면 끝나고 요약을 문자로 보내 두세요.
2. 현장은 사진으로. 날짜가 남는 방식으로 찍으세요.
3. 통지는 서면으로. 무거운 사안일수록 내용증명으로요.
4. 수납과 미납 이력을 매달. 나중에 몰아서 만들 수 없는 자료예요.
5. 수리와 민원 처리 내역도. 임대인이 의무를 다했다는 증거가 돼요.

다툼이 생기고 나서 자료를 모으려 하면 이미 늦어요. 아무 일 없을 때 쌓이는 기록이 결국 유일한 무기예요.

자주 묻는 질문

세입자가 연락이 안 되는데 문을 열고 들어가도 되나요?

안 됩니다. 소유자라도 임차인이 점유하고 있는 집에 동의 없이 들어가면 주거침입이 될 수 있어요. 안에 있는 짐을 치우면 재물손괴나 절도 문제까지 생겨요. 안부가 걱정되는 상황이라면 혼자 열지 말고 112나 119에 알려 함께 확인하고, 그 밖의 경우에는 내용증명을 보내고 법적 절차를 밟는 것이 유일하게 안전한 길이에요.

월세가 밀렸다고 단전이나 단수를 해도 되나요?

하면 안 돼요. 전기와 물을 끊거나 현관 잠금장치를 바꾸는 행동은 법이 금지하는 자력구제에 해당해서, 오히려 임대인이 형사 문제와 손해배상 책임을 지게 될 수 있어요. 밀린 월세를 받으려던 일이 임대인이 배상하는 일로 뒤집히는 대표적인 경우예요. 내용증명, 계약 해지, 명도소송, 강제집행이라는 정해진 순서를 밟아야 해요.

임차인이 동의 없이 다른 사람을 들였어요. 계약을 해지할 수 있나요?

민법은 임대인의 동의 없이 임차권을 넘기거나 전대하면 임대인이 계약을 해지할 수 있다고 정하고 있어요. 다만 법원은 임대인에 대한 배신적 행위라고 보기 어려운 특별한 사정이 있으면 해지를 제한하기도 해요. 가족이 잠시 함께 지내는 것과 별개의 세대에게 사실상 다시 임대한 것은 다르게 볼 수 있어요. 먼저 실제로 누가 어떤 형태로 살고 있는지 확인하고 시정을 요구하는 서면을 보낸 뒤에 판단하세요.

반려동물 금지 특약을 어겼는데 바로 내보낼 수 있나요?

특약을 어겼다는 사실만으로 곧바로 계약을 끝내기는 어려운 경우가 많아요. 반려동물을 기르는 것 자체를 금지하는 법이 있는 것은 아니어서, 계약을 해지할 만큼 심각한 위반인지를 따지게 돼요. 그래서 시설 훼손이나 반복되는 소음처럼 실제로 생긴 피해와 연결해 증거를 남기는 것이 중요해요. 사진과 수리 견적, 다른 임차인의 민원 기록이 근거가 돼요.

소송 말고 다른 방법은 없나요?

주택임대차분쟁조정위원회가 있어요. 대한법률구조공단과 한국토지주택공사, 한국부동산원에 설치되어 있고 보증금 반환, 원상복구, 관리비, 계약 갱신 같은 임대차 분쟁을 다뤄요. 신청 비용이 소송에 비해 매우 낮고 처리도 빨라요. 조정이 성립하고 강제집행을 승낙하는 취지가 조정서에 담기면 집행력을 갖기 때문에, 합의가 가능한 사안이라면 먼저 시도해 볼 만해요.

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