한눈에 보기
- 임대차 거래금액 = 보증금 + (월세 × 100). 이 값이 5천만 원 미만이면 보증금 + (월세 × 70)으로 다시 계산해요.
- 요율은 상한이에요. 그 안에서 중개사와 협의해 정하는 금액이지 정가가 아니에요.
- 임대인과 임차인이 각자 자기 중개사에게 따로 내요.
- 중개행위가 없는 재계약과 묵시적 갱신은 지급 의무가 없어요.
- 중도 퇴거 시 부담은 법이 아니라 합의예요. 특약으로 미리 적어 두세요.
먼저 거래금액을 구해요
매매는 거래금액이 그대로 매매대금이지만, 임대차는 보증금과 월세가 섞여 있어서 하나의 금액으로 환산해요.
계산 순서
1단계. 거래금액 = 보증금 + (월세 × 100)
2단계. 1단계 결과가 5천만 원 미만이면 다시 계산해요. 거래금액 = 보증금 + (월세 × 70)
3단계. 나온 거래금액에 아래 표의 구간별 상한요율을 곱해요. 한도액이 있는 구간은 그 금액을 넘을 수 없어요.
전세라면 보증금이 곧 거래금액이라 1단계가 필요 없어요.
주택 임대차 구간별 상한요율
| 거래금액 | 상한요율 | 한도액 |
|---|---|---|
| 5천만 원 미만 | 0.5% | 20만 원 |
| 5천만 원 ~ 1억 원 미만 | 0.4% | 30만 원 |
| 1억 원 ~ 6억 원 미만 | 0.3% | 없어요 |
| 6억 원 ~ 12억 원 미만 | 0.4% | 없어요 |
| 12억 원 ~ 15억 원 미만 | 0.5% | 없어요 |
| 15억 원 이상 | 0.6% | 없어요 |
주택 임대차 기준이에요. 매매는 구간과 요율이 다르니 이 표를 그대로 쓰시면 안 돼요. 또 이 요율은 국토교통부가 정한 범위 안에서 시·도 조례로 정해지기 때문에 지역에 따라 차이가 있을 수 있어요. 계약 전에 해당 시·도 조례를 한 번 확인하시는 게 정확해요.
실제로 계산해 보면
예시 1. 보증금 1,000만 원 / 월세 50만 원
- 거래금액 = 1,000만 + (50만 × 100) = 6,000만 원
- 5천만 원 이상이라 재계산하지 않아요.
- 6,000만 원 × 0.4% = 24만 원 (한도 30만 원 이내라 그대로)
예시 2. 보증금 500만 원 / 월세 40만 원
- 1단계: 500만 + (40만 × 100) = 4,500만 원 → 5천만 원 미만이라 재계산
- 2단계: 500만 + (40만 × 70) = 3,300만 원
- 3,300만 원 × 0.5% = 16만 5천 원 (한도 20만 원 이내라 그대로)
예시 3. 전세보증금 3억 원
- 거래금액 = 3억 원
- 3억 원 × 0.3% = 90만 원
세 예시 모두 상한이에요. 여기에 부가가치세가 별도로 붙는데, 중개사가 일반과세자인지 간이과세자인지에 따라 붙는 방식이 달라요. 계약 전에 총액이 얼마인지 물어보시면 돼요.
주택이 아니면 요율이 달라요
| 구분 | 임대차 요율 |
|---|---|
| 주택 | 위의 구간별 요율표를 따라요. |
| 주거용 오피스텔 | 전용면적 85㎡ 이하이고 전용 입식 부엌, 수세식 화장실, 목욕시설을 갖춘 경우 0.4%가 적용돼요. |
| 그 밖의 오피스텔·상가·토지 | 0.9% 이내에서 중개사와 협의해 정해요. 구간이 따로 없어요. |
1층에 근린생활시설이 있는 상가주택처럼 한 건물에 용도가 섞여 있으면 어느 요율을 쓰는지가 애매해질 수 있어요. 주택 면적이 전체의 절반을 넘는지에 따라 판단이 갈리니, 계약 전에 중개사에게 어떤 기준을 적용하는지 확인하고 확인·설명서에 적힌 요율과 총액을 눈으로 보세요.
누가 내나 — 각자 자기 몫이에요
임대인과 임차인이 각각 자기가 의뢰한 중개사에게 따로 내요. 한쪽이 두 사람 몫을 다 내는 구조가 아니에요.
- 중개사가 양쪽을 다 중개했다면 그 중개사가 임대인과 임차인에게서 각각 받아요. 두 배를 받는 것이 아니라 두 사람에게서 한 몫씩 받는 거예요.
- 중개사가 둘이면 임대인은 자기 쪽 중개사에게, 임차인은 자기 쪽 중개사에게 내요.
- 지급 시기는 약정이 없으면 거래대금 지급이 끝난 날이 기준이에요. 실무에서는 잔금일에 함께 정리하는 경우가 대부분이에요.
늘 다투게 되는 두 경우
재계약과 묵시적 갱신
중개행위가 없으면 중개보수도 없어요. 기존 임차인과 임대인이 직접 조건을 정해 계약서를 다시 쓰는 재계약, 아무 말 없이 그대로 이어진 묵시적 갱신은 중개가 개입하지 않았으니 지급 의무가 없어요.
다만 중개사가 조건 협의를 맡고 계약서를 작성해 주었다면 그에 대한 보수를 협의해 지급하게 돼요. 일을 맡기기 전에 얼마인지 먼저 정하세요. 끝난 뒤에 이야기를 꺼내면 다툼이 돼요.
임차인이 계약 기간 중에 나갈 때
가장 자주 다투는 부분인데, 법에 정해진 것이 없어요. 관행적으로는 중도에 나가는 임차인이 새 임차인을 구하는 비용을 부담하는 경우가 많지만, 이건 관행이지 의무가 아니에요. 임차인이 거절하면 강제할 근거가 마땅치 않아요.
특약으로 적어 두면 깔끔해요
계약할 때 임차인이 계약 기간 만료 전에 계약을 해지하는 경우, 새 임차인을 구하는 데 드는 중개보수는 임차인이 부담한다는 취지를 적어 두면 근거가 생겨요. 특약이 늘 그대로 인정되는 건 아니지만, 아무것도 없는 것과는 출발점이 달라요. 어떤 특약이 살아남는지는 계약서와 특약, 어디까지 쓸 수 있나에서 정리했어요.
계약 자리에서 확인할 것
- 중개보수 총액과 부가세 포함 여부를 말이 아니라 숫자로 확인하세요.
- 중개대상물 확인·설명서를 받으세요. 교부는 중개사의 의무예요.
- 공제증서를 확인하세요. 중개사고가 났을 때의 보장 근거예요.
- 중개사무소 등록증의 상호·등록번호·대표자가 계약서와 같은지 보세요.
- 영수증을 받아 두세요. 중개보수는 임대소득 신고에서 필요경비로 넣을 수 있어요.
자주 묻는 질문
보증금 1000만 원에 월세 50만 원이면 중개보수가 얼마인가요?
거래금액은 보증금에 월세의 100배를 더해 계산해요. 1,000만 원에 5,000만 원을 더하면 6,000만 원이고, 이 구간의 상한요율은 0.4%에 한도액 30만 원이에요. 6,000만 원의 0.4%는 24만 원이라 한도 안에 들어오니 최대 24만 원이 되고, 여기에 부가가치세가 별도로 붙어요. 이건 상한이라 실제 금액은 그 안에서 협의해 정해요.
중개보수는 임대인과 임차인 중 누가 내나요?
임대인과 임차인이 각각 자기가 의뢰한 공인중개사에게 따로 내요. 한쪽이 두 사람 몫을 다 내는 것이 아니에요. 한 중개사가 양쪽을 모두 중개했다면 그 중개사가 임대인과 임차인 양쪽에서 각각 받아요.
재계약할 때도 중개보수를 줘야 하나요?
중개사가 실제로 중개한 것이 없다면 지급 의무가 없어요. 기존 임차인과 임대인이 직접 조건을 정해 다시 쓰는 재계약이나, 아무 말 없이 이어진 묵시적 갱신은 중개행위가 아니에요. 다만 중개사가 조건 협의와 계약서 작성을 실제로 맡았다면 그에 대한 보수를 협의해 지급하게 돼요.
임차인이 계약 기간 중에 나가면 중개보수는 누가 내나요?
법으로 정해진 것이 없어요. 관행적으로 중도에 나가는 임차인이 새 임차인을 구하는 비용을 부담하는 경우가 많지만, 법적 의무가 아니라 합의로 정하는 사항이에요. 다투기 쉬운 부분이라 계약할 때 특약으로 미리 적어 두는 편이 좋아요.
오피스텔도 주택과 같은 요율인가요?
달라요. 전용면적 85㎡ 이하이면서 전용 입식 부엌과 수세식 화장실, 목욕시설을 갖춘 주거용 오피스텔은 임대차에 0.4%가 적용돼요. 이 요건에 맞지 않으면 주택 외 건물로 보아 0.9% 안에서 협의해 정해요.
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