월세가 밀렸을 때, 순서대로

해지할 수 있는 시점은 정해져 있어요

민법은 밀린 월세가 두 달치에 이르면 임대인이 계약을 해지할 수 있다고 정하고 있어요(민법 제640조). 여기서 중요한 점이 둘 있어요.

• 연달아 밀릴 필요가 없어요. 10월분을 안 내고 11월분은 냈다가 12월분을 또 안 냈다면, 합쳐서 두 달치이므로 해지 사유가 돼요.
• 일부만 낸 것도 쌓여요. 절반씩 네 번 덜 냈다면 두 달치가 돼요.

그래서 얼마가 밀려 있는지를 정확히 계산해 두는 것이 첫 단계예요. 매달 얼마를 청구했고 얼마가 들어왔는지 기록이 없으면, 나중에 다툼이 생겼을 때 임대인이 불리해져요.

단계별로 무엇을 할까

1단계 · 안내 (연체 직후)

기한이 지나면 바로 알리세요. 감정을 담지 말고 사실만 적으면 돼요. 얼마가 언제까지 안 들어왔고 얼마를 언제까지 넣어달라는 내용이면 충분해요.

이 단계에서 대부분 해결돼요. 잊은 경우가 생각보다 많아요. 다만 보낸 기록을 남기세요. 문자든 앱이든 나중에 "연락받은 적 없다"는 말을 막아줘요.

2단계 · 독촉 (2회 이상 밀렸을 때)

이때부터는 톤을 바꿔요. 밀린 총액과 계약상 근거를 적고, 언제까지 안 들어오면 계약 해지를 검토한다는 점을 알려요. 여전히 문자로 하되 내용을 분명히 해요.

3단계 · 내용증명 (두 달치가 넘었을 때)

내용증명은 특별한 힘이 있는 서류가 아니라 "이런 내용을 언제 보냈다"를 우체국이 증명해 주는 우편이에요. 그런데 이 증명이 나중에 소송에서 크게 작용해요.

담을 내용은 다음과 같아요.

• 임대차 계약의 내용(주소, 호실, 기간, 월세)
• 밀린 내역 — 몇 월분이 얼마씩, 합계 얼마
• 언제까지 내달라는 기한
• 기한까지 안 되면 계약을 해지한다는 뜻
• 보내는 사람과 받는 사람의 이름·주소

같은 내용으로 3통을 만들어 우체국에 내면 1통은 상대에게 가고, 1통은 우체국이, 1통은 보낸 사람이 보관해요.

4단계 · 명도소송

해지가 됐는데도 나가지 않으면 집을 비워달라는 소송을 내요. 직접 문을 따고 짐을 빼는 것은 안 돼요. 그건 형사 문제가 될 수 있어요.

소송 전에 점유이전금지가처분을 함께 신청하는 경우가 많아요. 소송 중에 다른 사람이 들어와 살면 판결을 받아도 그 사람에게는 집행할 수 없기 때문이에요.

판결이 나면 강제집행으로 짐을 내보낼 수 있어요. 여기까지 오면 몇 달이 걸리고 비용도 들어요. 그래서 1~3단계를 미루지 않는 것이 결국 가장 싼 방법이에요.

보증금은 언제 쓰나

밀린 월세는 나갈 때 보증금에서 빼면 돼요. 다만 보증금이 있으니 괜찮다고 두고 보는 건 위험해요. 보증금은 밀린 월세만이 아니라 원상복구 비용과 미납 관리비까지 감당해야 하고, 나가지 않고 버티는 기간에도 계속 깎여 나가요.

보증금이 밀린 금액에 가까워지고 있다면 이미 늦은 편이에요. 그전에 움직이세요.

미리 해두면 좋은 것

• 매달 청구서를 남기세요. 구두로 받으면 얼마가 밀렸는지 증명하기 어려워요.
• 입금 확인을 미루지 마세요. 두세 달 지나서 몰아 보면 이미 두 달치가 밀려 있어요.
• 연락 기록을 남기세요. 전화만으로 독촉하면 아무 증거가 남지 않아요.