먼저 날짜부터 확인하세요
임차인은 계약이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지 사이에 갱신을 요구할 수 있어요. 이 기간을 넘겨서 온 요구는 갱신요구권 행사로 보지 않아요.
반대로 임대인이 계약을 끝내려면 같은 기간 안에 "갱신하지 않겠다"는 뜻을 알려야 해요. 아무 말 없이 지나가면 이전과 같은 조건으로 계약이 이어진 것으로 봐요. 이걸 묵시적 갱신이라고 해요.
묵시적 갱신은 갱신요구권을 쓴 게 아니에요
말없이 지나가서 계약이 연장된 경우, 임차인의 갱신요구권은 그대로 남아 있어요. "이미 한 번 연장했으니 끝났다"고 생각하면 안 돼요. 다음 만기에 또 요구가 들어올 수 있습니다.
몇 번까지 쓸 수 있나
갱신요구권은 한 번이에요. 이걸 쓰면 2년이 더 보장돼요. 그 2년이 끝나면 임차인은 같은 권리를 다시 쓸 수 없어요.
다만 그 뒤에도 서로 합의해서 계약을 계속 이어가는 건 자유예요. 그건 갱신요구권과는 별개의 새 계약이에요.
임대료는 얼마나 올릴 수 있나
갱신할 때 보증금이나 월세를 올린다면 기존 금액의 5%를 넘을 수 없어요. 지방자치단체가 조례로 이보다 낮게 정할 수도 있으니 해당 지역 기준을 확인하세요.
- 증액을 요구하려면 계약이나 증액이 있고 1년이 지나야 해요.
- 보증금을 월세로, 월세를 보증금으로 바꿔 계산할 때도 정해진 전환율 기준이 있어요.
- 5% 안에서 올린다고 임차인이 무조건 받아들여야 하는 건 아니에요. 다투게 되면 주택임대차분쟁조정위원회를 이용할 수 있어요.
거절할 수 있는 경우
법이 정한 사유가 있으면 갱신 요구를 거절할 수 있어요. 대표적인 것만 보면 이래요.
| 사유 | 주의할 점 |
|---|---|
| 임대료를 2기분 밀렸을 때 | 연속이 아니어도 합쳐서 2기분이면 돼요. 다만 기록이 남아 있어야 주장할 수 있어요. (밀린 월세 대응 순서) |
| 임대인 또는 직계존비속이 실제로 거주하려는 경우 | 가장 많이 쓰이고 가장 많이 문제가 돼요. 아래에서 따로 봐요. |
| 동의 없이 전대한 경우 | 계약서에 전대 금지를 적어두면 다툼이 줄어요. |
| 고의나 중과실로 집을 파손한 경우 | 통상적인 낡음은 여기에 해당하지 않아요. |
| 철거·재건축이 예정된 경우 | 계약할 때 공사 시기를 미리 알렸거나, 안전상 이유 등 요건을 갖춰야 해요. |
| 상당한 보상을 하고 합의한 경우 | 금액과 조건을 서면으로 남기세요. |
실거주를 이유로 거절했다면, 실제로 사셔야 해요
실거주를 이유로 갱신을 거절해 놓고 정당한 사유 없이 제3자에게 다시 임대하면 손해배상 책임이 생길 수 있어요. 원래 임차인이 나중에 확인할 수 있게 되어 있어서 실제로 문제가 됩니다. 사정이 바뀌어 임대하게 됐다면 그 사유를 남겨두세요.
갱신된 뒤에 임차인이 나가겠다고 하면
갱신된 계약에서 임차인은 언제든 해지를 통보할 수 있어요. 통보가 임대인에게 도달하고 3개월이 지나면 계약이 끝나요. 2년이 보장됐다고 해서 임차인이 2년을 채워야 하는 건 아니에요.
임대인 입장에서는 갑자기 공실이 생길 수 있다는 뜻이에요. 통보를 받으면 바로 다음 임차인을 찾기 시작하는 게 좋아요. (공실 줄이기)
실무에서 챙길 것
- 모든 계약의 만기일에서 6개월·2개월 되는 날을 미리 표시해 두세요.
- 갱신하지 않을 거면 기간 안에, 증거가 남는 방법으로 알리세요. 문자나 내용증명이 좋아요.
- 갱신 요구를 받으면 받은 날짜를 기록하세요. 기간 안에 온 것인지가 나중에 쟁점이 돼요.
- 조건이 바뀌면 갱신 계약서를 새로 쓰세요. 구두로 넘어가면 다음 분쟁의 씨앗이 돼요.
호실이 열 개만 넘어가도 이 날짜들을 머리로 관리하기 어려워요. 놓치면 되돌릴 방법이 없는 종류의 기한이라 더 그래요.