계약서를 쓰기 전에 확인할 것
임차인 쪽에서 등기부등본을 확인하는 건 잘 알려져 있는데, 임대인이 확인해야 할 것은 덜 이야기돼요. 나중에 문제가 되는 건 대부분 여기서 시작해요.
- 계약할 사람과 실제 살 사람이 같은지 — 다르면 누가 임차인인지 계약서에 분명히 적으세요.
- 신분증과 계약 당사자가 일치하는지 — 이름만 듣고 쓰지 말고 눈으로 대조하세요.
- 대리인이 왔다면 위임장과 인감증명서를 받아두세요. 본인에게 전화 한 통으로 확인하는 것도 좋아요.
- 보증금을 보내는 계좌 명의 — 임차인 본인 명의가 아니면 이유를 확인하고 기록해 두세요.
- 몇 명이 들어와 사는지 — 원룸에 인원 제한을 둘 거면 계약서에 적어야 근거가 돼요.
계약서는 두 통을 만들어 각자 보관해요
당연해 보이지만 실제로는 사진만 찍어두고 원본을 안 챙기는 경우가 많아요. 분쟁이 생기면 서명이 들어간 원본이 필요해요. 부동산을 통했다면 중개대상물 확인·설명서도 같이 받아두세요.
특약이 무효가 되는 기준
주택임대차보호법은 임차인에게 불리한 약정은 효력이 없다고 정하고 있어요. 임대인과 임차인이 합의해서 서명했더라도 마찬가지예요. 이걸 모르고 특약을 잔뜩 넣었다가, 정작 필요할 때 하나도 못 쓰는 일이 생겨요.
반대로 법이 정한 것보다 임차인에게 유리한 약정은 그대로 효력이 있어요. 특약은 한쪽으로만 열려 있는 문이라고 생각하시면 돼요.
흔히 쓰지만 인정받기 어려운 특약
| 이런 특약 | 왜 어려운가 |
|---|---|
| "계약갱신요구권을 행사하지 않는다" | 법이 임차인에게 준 권리를 미리 포기시키는 내용이라 효력을 인정받기 어려워요. |
| "전입신고와 확정일자를 받지 않는다" | 임차인의 대항력과 우선변제권을 없애는 내용이에요. 무효일 뿐 아니라 분쟁이 커지면 임대인 쪽 책임 문제로도 번져요. |
| "모든 수리는 임차인이 부담한다" | 임대인의 수선의무를 통째로 없애는 약정이라 그대로 인정되기 어려워요. 범위를 좁혀 적어야 해요. |
| "퇴거 시 무조건 도배·장판을 새로 한다" | 살면서 자연히 생기는 낡음까지 임차인에게 물리는 내용이라 다툼이 많아요. 자세한 기준은 보증금에서 뺄 수 있는 것과 없는 것에서 봐요. |
| "보증금 반환은 다음 임차인이 들어온 뒤에 한다" | 임대인의 반환 의무를 임차인이 통제할 수 없는 조건에 매다는 내용이에요. 실무에서 자주 쓰이지만 그대로 관철되기는 어려워요. |
반대로, 적어두면 도움이 되는 특약
임차인의 법적 권리를 건드리지 않으면서 생활 규칙과 책임 범위를 분명히 하는 내용은 유효하게 쓰여요. 여기서 다투는 일이 훨씬 많으니 오히려 이쪽에 힘을 쓰세요.
- 반려동물 — 금지할지, 허용한다면 종류와 마릿수, 훼손 시 처리
- 흡연 — 실내·발코니 금연 여부
- 전대(재임대) 금지 — 임대인 동의 없는 전대를 막는 조항
- 거주 인원 — 계약 인원 외 장기 거주 시 통보 의무
- 관리비 항목 — 무엇이 포함되고 무엇을 따로 내는지 (관리비 배분 기준 참고)
- 시설물 목록과 상태 — 입주일에 사진을 찍어 함께 남기면 퇴거 정산이 훨씬 수월해져요.
- 연락 방법 — 하자 접수와 통지를 어디로 받을지
특약은 짧고 구체적으로
"임차인은 시설물을 선량하게 관리한다" 같은 문장은 분쟁이 생겼을 때 아무 역할도 못 해요. 무엇을, 누가, 언제까지, 어기면 어떻게가 들어가야 근거가 돼요. 예를 들어 "반려동물 금지"보다 "반려동물 사육 금지. 위반 시 임대인은 시정을 요구할 수 있고, 훼손이 있으면 원상복구 비용을 보증금에서 정산한다"가 낫습니다.
계약 직후에 해야 할 것
- 전월세 신고 — 대상이면 기한 안에 하셔야 해요. 전월세 신고제 정리를 참고하세요.
- 입주 전 상태 기록 — 벽, 바닥, 창호, 주방, 욕실을 날짜가 남게 사진으로 찍어두세요.
- 시설물 인수인계 — 열쇠·카드키 개수, 보일러 사용법, 분리수거 방법을 문서로 전달하세요.
- 임대료 납부일과 계좌를 한 번 더 문자로 남겨두세요. 구두로만 하면 첫 달부터 어긋나요.
이 네 가지를 계약할 때마다 빠짐없이 하는 게 생각보다 어려워요. 호실이 여러 개면 어느 방이 어디까지 됐는지 기억으로 관리하게 되고, 그러다 한 건이 빠져요.