세입자 있는 집을
팔 때 생기는 일

임대인 자리가 그대로 넘어가요

주택임대차보호법은 임차주택을 넘겨받은 사람이 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다고 정하고 있어요. 임차인의 동의를 받아야 하는 것도 아니고, 새로 계약을 맺어야 하는 것도 아니에요. 소유권이 넘어가는 순간 자동으로 따라가요.

여기에는 조건이 하나 있어요. 임차인이 대항력을 갖추고 있어야 해요.

승계되는 것은 계약 전체예요. 남은 기간, 보증금, 월세, 특약, 그리고 보증금을 돌려줄 의무까지 매수인이 이어받아요.

판 사람은 어디까지 벗어나나

임대인 지위가 넘어가면 판 사람은 원칙적으로 보증금 반환 의무에서 벗어나요. 그래서 실무에서는 매매대금에서 보증금만큼을 빼고 정산하는 방식이 일반적이에요. 3억짜리 건물에 보증금 1억이 들어 있으면 실제로 오가는 돈은 2억이 되는 식이에요.

다만 완전히 끝나는 것은 아니에요. 판례는 임차인이 승계를 원하지 않는다는 뜻을 상당한 기간 안에 밝히면 계약을 해지하고 판 사람에게 보증금을 청구할 수 있다고 봐요. 새 소유자의 자력이 불안해 보일 때 임차인이 쓸 수 있는 길이에요.

그래서 파는 쪽에서도 임차인에게 미리 알리고 반응을 확인해 두는 편이 안전해요. 잔금을 다 받고 나서 임차인이 이의를 제기하면 그때는 대응할 수단이 별로 없어요.

갱신 거절은 등기를 마친 뒤라야 해요

실거주를 이유로 임차인의 계약갱신 요구를 거절하려는 경우가 많은데, 순서를 놓치면 거절할 수 없게 돼요.

대법원은 임차인이 갱신을 요구한 시점에 아직 소유권이전등기를 마치지 않은 매수인은, 자신이 실거주하겠다는 이유로 갱신을 거절할 수 없다는 취지로 판단했어요. 갱신 요구를 받는 상대는 그 시점의 임대인, 즉 등기부상 소유자이기 때문이에요.

넘길 때 함께 넘겨야 하는 것

등기부만 보면 임대차 내용은 나오지 않아요. 파는 쪽은 정리해 넘기고, 사는 쪽은 받아서 확인해야 할 것들이에요.

임차인에게는 무엇을, 언제 알리나

법이 정한 통지 절차가 따로 있는 건 아니에요. 하지만 알리지 않으면 월세 미납을 두고 다투게 돼요. 임차인이 소유자가 바뀐 사실을 모르고 기존 계좌로 냈다면, 그 지급이 유효하다고 볼 여지가 있어서 새 임대인이 미납이라고 주장하기 어려워져요.

1. 매매 계약 단계에서 — 집을 넘길 예정이라는 사실을 미리 알려요. 임차인이 승계에 이의가 있는지 확인할 시간이 생겨요.
2. 소유권 이전 직후에 — 이전일, 새 임대인의 이름과 연락처, 새 입금 계좌를 서면으로 알려요. 문자나 이메일이라도 받은 기록이 남는 방식이어야 해요.
3. 임차인에게 확인을 받아요 — 알림을 받았다는 회신이나 서명을 남겨 두면 나중에 다툴 일이 없어요.

파는 쪽도 마지막 달 월세와 관리비를 이전일 기준으로 나누어 정산하고 그 내역을 남겨 두세요. 정산 기준일을 매매계약서에 적어 두면 가장 깔끔해요.

등록임대사업자라면 순서가 반대예요

지자체에 민간임대주택으로 등록해 두었다면 파는 것을 결정하기 전에 의무임대기간부터 봐야 해요.

• 의무임대기간 중에는 원칙적으로 양도가 제한돼요.
• 어기면 과태료가 나오고, 받았던 세제 혜택을 되돌려 내야 할 수 있어요.
• 등록을 유지하는 다른 임대사업자에게 등록과 함께 넘기는 방식은 허용되는 경우가 있지만, 요건과 신고 절차가 정해져 있어요.

제도가 여러 차례 바뀌어 왔어요. 지금 시점의 요건은 관할 지자체에 확인하시고, 양도소득세와 그동안 받은 감면의 정리는 세무 전문가와 함께 보세요. 등록에 따라오는 의무는 월세 받으면 세금은 어떻게 되나에 정리해 두었어요.

자주 묻는 질문

세입자가 있는 집을 팔면 보증금은 누가 돌려주나요?

대항력을 갖춘 임차인이라면 집을 산 사람이 임대인 지위를 그대로 이어받고, 보증금 반환 의무도 함께 넘어가요. 판 사람은 원칙적으로 그 의무에서 벗어나요. 그래서 실무에서는 매매대금에서 보증금만큼을 빼고 정산하는 방식이 일반적이에요. 다만 임차인이 승계를 원하지 않는다는 뜻을 상당한 기간 안에 밝히면 계약을 해지하고 판 사람에게 보증금을 청구할 수 있어요.

집주인이 바뀌면 계약서를 다시 써야 하나요?

다시 쓰지 않아도 계약은 그대로 이어져요. 기간과 보증금, 월세 같은 조건이 그대로 승계되기 때문이에요. 다만 임대인의 이름과 월세를 받을 계좌가 바뀌므로, 새 임대인이 임차인에게 서면으로 알리고 승계 사실을 확인하는 문서를 남겨 두는 편이 좋아요.

새로 산 사람이 실거주하겠다고 하면 갱신을 거절할 수 있나요?

임차인이 갱신을 요구한 시점에 매수인이 아직 소유권이전등기를 마치지 않았다면 실거주를 이유로 갱신을 거절할 수 없다는 것이 대법원의 판단이에요. 등기를 먼저 마친 뒤라야 새 임대인으로서 실거주를 이유로 들 수 있어요. 잔금과 등기 일정이 임차인의 갱신 요구 기간과 겹치면 분쟁이 되기 쉬우니 일정부터 확인하세요.

임차인에게 매도 사실을 꼭 알려야 하나요?

법이 정한 통지 절차가 따로 있는 것은 아니지만 반드시 알려야 해요. 임차인이 소유자가 바뀐 사실을 모른 채 기존 계좌로 월세를 냈다면 그 지급이 유효하다고 볼 여지가 있어서, 새 임대인이 미납이라고 주장하기 어려워져요. 소유권 이전일과 새 임대인, 새 입금 계좌를 서면으로 알리고 받은 기록을 남기세요.

등록임대사업자인데 의무임대기간 중에 팔아도 되나요?

의무임대기간 중에는 원칙적으로 양도가 제한되고, 어기면 과태료가 부과되거나 받았던 세제 혜택을 되돌려 내야 할 수 있어요. 등록을 유지하는 다른 임대사업자에게 등록과 함께 넘기는 방식은 허용되는 경우가 있지만 요건과 신고 절차가 정해져 있어요. 제도가 여러 차례 바뀌었으니 팔기로 마음먹기 전에 관할 지자체에 지금 기준을 확인하세요.

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