월세 받으면
세금은 어떻게 되나

주택 수부터 세어 보세요

같은 월세를 받아도 몇 채를 가지고 있느냐에 따라 과세 여부가 달라져요. 부부는 합산해서 세는 것이 원칙이에요.

원룸이나 다가구 건물은 호실이 여러 개라도 건물 한 채로 보는 경우가 있고 아닌 경우가 있어서, 이 부분은 반드시 개별 확인이 필요해요. 여기서 판단이 갈리면 결과가 크게 달라집니다.

2천만 원이 갈림길이에요

과세 대상이라면 1년 주택임대수입이 2천만 원 이하인지가 다음 갈림길이에요.

• 2천만 원 이하 — 다른 소득과 합치지 않고 따로 계산하는 분리과세를 고를 수 있어요. 종합과세와 비교해 유리한 쪽을 선택하면 돼요.
• 2천만 원 초과 — 근로소득 등 다른 소득과 합쳐 종합과세로 신고해요.

분리과세를 고르면 수입에서 필요경비를 빼고 기본공제를 적용한 뒤 세율을 매기는데, 임대사업자로 등록했는지에 따라 필요경비율과 공제액이 달라져요. 등록한 쪽이 유리하게 설계되어 있어요.

등록은 두 가지가 있어요

"임대사업자 등록"이라는 말이 두 가지를 가리켜서 헷갈려요. 나눠서 보셔야 해요.

1. 세무서 사업자등록

주택임대소득이 있으면 사업자등록을 해야 해요. 하지 않으면 수입금액에 일정 비율의 가산세가 붙어요. 금액이 크지는 않지만 안 할 이유도 없어요.

2. 지자체 민간임대주택 등록

이건 선택이에요. 등록하면 세제 혜택이 있는 대신 의무가 따라와요.

• 정해진 기간 동안 계속 임대해야 해요. 중간에 팔거나 직접 들어가 살면 문제가 돼요.
• 임대료 인상이 5% 이내로 제한돼요.
• 임대차 계약 내용을 신고해야 하고, 보증보험 가입 의무가 따르는 경우가 있어요.
• 의무를 어기면 과태료가 나오고 받았던 혜택을 되돌려 내야 할 수 있어요.

혜택만 보고 등록했다가 몇 년 뒤 매도 계획과 부딪히는 경우가 많아요. 보유 기간 계획이 먼저이고 등록은 그 다음이에요. 제도가 여러 차례 바뀌어 왔으니 지금 시점의 요건을 꼭 확인하세요.

경비로 넣을 수 있는 것

종합과세로 신고한다면 실제로 쓴 비용을 경비로 넣을 수 있어요. 그러려면 증빙이 남아 있어야 해요.

• 건물 수선비, 공용부 관리비, 청소·소독 비용
• 법정 점검 비용 (어떤 점검이 있는지)
• 임대와 관련한 중개보수, 광고비
• 건물분 재산세, 화재보험료
• 임대 목적 대출의 이자
• 관리를 위탁했다면 그 수수료

영수증과 계좌 이체 내역이 흩어져 있으면 5월에 결국 못 넣게 돼요. 쓸 때마다 한 곳에 모이는 구조가 절세의 대부분이에요.

미리 해두면 편한 것

1. 임대료 전용 계좌를 하나로 통일하세요. 생활비 계좌와 섞이면 1년 뒤에 구분이 안 돼요.
2. 호실별 월 수납 기록을 남기세요. 미납과 연체 이력도 함께요.
3. 지출 영수증을 그때그때 모으세요.
4. 보증금 변동과 계약 갱신 내역을 기록하세요. 간주임대료 계산에 필요해요.