전세보증금 반환,
만기에 돈이 부족할 때

다음 사람이 오든 말든, 만기에는 돌려줘야 해요

가장 많이 오해하는 부분이에요. 다음 임차인이 구해지면 그 돈으로 돌려주겠다는 것은 임대인 사정이지 법이 인정하는 사유가 아니에요. 임차인이 동의하지 않으면 반환을 미룰 근거가 되지 못해요.

다만 한 가지는 임대인 쪽에 있어요. 보증금을 돌려주는 것과 집을 비워 넘기는 것은 동시이행 관계예요. 짐이 남아 있고 열쇠를 넘기지 않았다면 임대인도 그때까지는 반환을 거절할 수 있어요. 반대로 임차인이 집을 완전히 비워 넘겼는데 돈이 나가지 않으면, 그 시점부터는 온전히 임대인의 지연이에요.

지연이 시작되면 지연손해금이 붙어요. 다툼이 소송까지 가면 판결 단계에서 더 높은 법정이율이 적용될 수 있고, 임차인이 이사 날짜를 못 맞춰 생긴 비용이나 대출이자를 손해로 청구할 수도 있어요. 며칠 늦는 것과 몇 달 늦는 것은 결과가 전혀 달라요.

역전세는 만기 6개월 전에 드러나요

계약할 때 3억이던 전세가 만기 무렵 2억 6천이 되어 있으면, 새 임차인에게 받을 수 있는 돈이 4천만 원 모자라요. 이 차액을 역전세라고 불러요.

중요한 건 언제 아느냐예요. 임차인은 보통 만기 6개월에서 2개월 전 사이에 갱신 여부를 알려와요. 그 연락을 받고 나서 시세를 알아보면 이미 두 달밖에 안 남아 있어요. 두 달은 대출을 알아보기에도, 임차인과 조건을 다시 맞추기에도 짧아요.

차액을 메우는 길은 네 가지예요

1. 감액 재계약 — 지금 임차인을 붙잡는 방법

새 임차인을 구하는 대신 지금 임차인과 낮아진 보증금으로 다시 계약하는 방법이에요. 차액만 돌려주면 되니 부담이 가장 작고, 공실도 생기지 않아요.

임차인 입장에서도 이사비와 중개보수를 아끼는 선택이라 협의가 되는 경우가 많아요. 보증금을 낮추는 재계약은 기존 임차인의 대항력과 확정일자 순위에 영향을 주지 않아요. 순위 문제가 생기는 건 보증금을 올릴 때이지 내릴 때가 아니에요.

2. 월세 전환 — 차액을 월 단위로 나누는 방법

보증금을 낮추고 낮춘 만큼을 월세로 돌리는 방법이에요. 돌려줄 현금은 줄고 월 수입은 늘어요. 다만 보증금을 월세로 환산할 때는 법에 정해진 전환율 상한이 있어서, 임의로 정할 수 있는 숫자가 아니에요. 계산 기준은 계약 갱신 요구가 들어왔을 때에서 함께 보시면 돼요.

임차인이 동의해야 성립해요. 갱신 시점에 임차인이 먼저 월세 전환을 제안하는 경우도 있으니, 협의 자체를 피하지 마세요.

3. 분할 반환 합의 — 반드시 서면으로

일부를 먼저 주고 나머지를 나눠 주기로 하는 합의예요. 구두로 끝내면 나중에 다투게 돼요. 금액, 지급 날짜, 계좌, 지키지 못했을 때의 효과를 적어 양쪽이 서명해 두세요.

4. 대출 — 요건이 자주 바뀌어요

보증금 반환 용도의 대출 상품이 있어요. 다만 한도와 요건, 규제가 시기마다 바뀌는 분야라 여기에 조건을 적어 두면 금방 틀린 정보가 돼요. 반드시 거래 은행에 지금 시점 기준으로 확인하세요. 심사에 시간이 걸리니 만기 두 달 전에 시작하면 늦어요.

임차권등기명령이 걸리면 공실이 길어져요

계약이 끝났는데 보증금을 못 받은 임차인은 법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있어요. 등기가 되면 임차인은 이사를 나가고 전입신고를 옮겨도 대항력과 우선변제권을 유지해요.

임대인 쪽에서 문제가 되는 건 등기부에 임차권이 그대로 보인다는 점이에요.

• 새 임차인이 등기부를 확인하는 순간 계약이 멈춰요. 앞선 보증금이 남아 있는 집이라는 뜻이니까요.
• 결국 이전 보증금을 정리해야 다음 계약이 되는 구조가 돼요. 공실 기간이 그만큼 늘어나요.
• 등기와 관련해 임차인이 쓴 비용을 임대인에게 청구할 수 있어요.

등기까지 가기 전에 협의로 정리하는 편이 거의 언제나 싸게 끝나요. 이미 등기가 되었다면 보증금을 반환하고 말소하는 것 외에 지름길이 없다고 보셔야 해요.

보증사고는 임대인에게 빚으로 돌아와요

임차인이 가입한 전세보증금 반환보증에서 보증기관이 임차인에게 보증금을 대신 지급하면, 그 돈은 사라지지 않아요. 보증기관이 임대인에게 청구해요.

• 갚지 못하면 신용정보에 등록되고, 재산 압류나 경매로 이어질 수 있어요.
• 보증사고 이력이 남으면 이후 그 주택으로 보증 가입이 제한돼, 다음 임차인을 구하기가 더 어려워져요.
• 임차인에게 직접 정리하는 것보다 결과가 무거워지는 경우가 많아요.

이름이 비슷해 헷갈리는 제도가 하나 더 있어요. 지자체에 등록한 민간임대주택 사업자가 임대인 스스로 가입해야 하는 임대보증금 보증은 위 제도와 별개예요. 등록임대사업자라면 이 의무를 지키고 있는지 따로 확인하세요. 월세 받으면 세금은 어떻게 되나에서 등록에 따라오는 의무를 함께 정리해 두었어요.

만기 6개월 전부터 할 일

1. 만기일을 달력에 넣고 6개월 전 알림을 걸어 두세요. 여러 채라면 이게 전부라고 해도 과언이 아니에요.
2. 같은 건물 최근 전세 실거래가를 확인해 차액이 생기는지 계산하세요.
3. 차액이 있으면 임차인에게 먼저 연락하세요. 감액이든 월세 전환이든, 임차인이 이미 다른 집을 계약한 뒤에는 아무것도 못 해요.
4. 합의한 내용은 전부 서면으로 남기세요. 문자와 통화만으로는 나중에 증명이 안 돼요.
5. 대출이 필요하면 만기 3~4개월 전에 은행 상담을 시작하세요.
6. 임차인이 나가겠다고 하면 그날부터 공실 관리가 시작돼요. 반환 준비와 새 임차인 모집은 동시에 해야 해요.

자주 묻는 질문

다음 임차인이 안 구해지면 보증금을 안 돌려줘도 되나요?

아니에요. 보증금 반환은 임대인의 의무이고, 다음 임차인을 구했는지와는 관계가 없어요. 다음 사람이 오면 주겠다는 말은 임차인이 동의하지 않는 한 반환을 미룰 근거가 되지 않아요. 다만 보증금 반환과 주택을 비워 넘기는 것은 동시이행 관계라, 임차인이 짐을 그대로 둔 채 돈만 요구할 수는 없어요.

보증금을 늦게 돌려주면 이자를 줘야 하나요?

네. 계약이 끝나고 집을 넘겨받았는데도 반환이 늦어지면 그때부터 지연손해금이 붙어요. 소송까지 가면 판결 단계에서 더 높은 법정이율이 적용될 수 있고, 임차인이 쓴 이사비나 대출이자 같은 손해를 추가로 물게 될 수도 있어요.

임차권등기명령이 들어오면 어떻게 되나요?

임차인이 이사를 나가고 전입신고를 옮겨도 대항력과 우선변제권이 그대로 유지돼요. 등기부에 임차권이 표시되기 때문에 다음 임차인을 구하기가 크게 어려워지고, 등기에 든 비용도 임대인에게 청구될 수 있어요. 보증금을 돌려주고 말소하기 전까지는 공실이 길어진다고 보셔야 해요.

임차인이 전세보증보험에서 대신 받아 가면 저는 안 갚아도 되나요?

갚아야 해요. 보증기관이 임차인에게 먼저 지급한 뒤 임대인에게 그 돈을 청구해요. 갚지 못하면 신용정보에 등록되고 재산 압류나 경매로 이어질 수 있어서, 임차인에게 직접 돌려주지 못한 것보다 결과가 무거워지는 경우가 많아요.

전세를 월세로 돌려서 차액을 줄여도 되나요?

임차인이 동의하면 가능해요. 보증금을 낮추고 그만큼 월세로 돌리는 방식인데, 얼마를 월세로 볼지는 법에 정해진 전환율 기준이 있어요. 보증금을 낮추는 감액 재계약은 기존 임차인의 순위에 영향을 주지 않아요.

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