등록임대사업자, 혜택보다 의무가 먼저예요

한눈에 보기

세무서 사업자등록과 지자체 임대사업자 등록은 다른 제도예요. 헷갈리면 안 돼요.
등록하면 임대의무기간 동안 팔 수 없고, 임대료는 5%를 넘겨 올릴 수 없어요.
계약할 때마다 표준임대차계약서를 쓰고 렌트홈에 신고해야 해요.
위반하면 과태료가 나와요. 임대료 상한 위반은 최대 3,000만 원까지 보고돼요.
혜택은 유형과 등록 시기에 따라 크게 달라요. 등록 전에 세무 상담을 꼭 받으세요.

등록이 두 가지라는 것부터

「임대사업자 등록했어요」라는 말은 두 가지 뜻으로 쓰여요. 이걸 구분하지 않으면 대화가 계속 어긋나요.

구분	세무서 사업자등록	지자체 임대사업자 등록
어디에	관할 세무서	주소지 시·군·구청 (렌트홈에서 온라인 신청)
근거	소득세법	민간임대주택에 관한 특별법
목적	임대소득을 신고하기 위한 것	공적 의무를 지는 대신 세제 혜택을 받는 것
따라오는 의무	소득 신고와 납부	임대의무기간, 5% 상한, 표준계약서, 신고, 보증 가입 등
흔히 부르는 이름	사업자등록증	등록임대사업자, 주택임대사업자

주택임대수입이 있으면 세무서 사업자등록은 대체로 해야 하는 것이고, 지자체 등록은 선택이에요. 아래에서 말하는 의무는 전부 뒤쪽, 그러니까 지자체 등록을 했을 때 따라오는 것들이에요. 임대소득세 자체가 어떻게 계산되는지는 월세 받으면 세금은 어떻게 되나에서 따로 다뤄요.

등록하면 따라오는 의무 여섯 가지

1. 임대의무기간을 채워야 해요

등록한 순간부터 정해진 기간 동안 그 집을 임대주택으로 유지해야 해요. 현재는 장기 유형이 중심이고 6년과 10년으로 운영되고 있는데, 아파트는 등록 가능 유형에 제한이 있어요. 기간 안에는 원칙적으로 팔 수도, 본인이 들어가 살 수도 없어요.

이 기간이 등록의 실질이에요. 「몇 년 뒤에 팔 수도 있는데」 싶은 집이라면 등록 자체를 다시 생각해 보셔야 해요.

2. 임대료는 5%를 넘겨 올릴 수 없어요

임대료를 올릴 때 종전 임대료의 5%가 상한이에요. 한 번 올린 뒤 1년 안에 또 올리는 것도 안 돼요. 보증금과 월세를 같이 손볼 때는 정해진 환산식으로 계산한 임대료를 기준으로 5%를 봐요.

일반 임대차에도 5% 이야기가 나오지만 성격이 달라요. 일반 임대차는 임차인이 갱신요구권을 쓸 때만 적용되는데, 등록임대주택은 임대의무기간 내내 적용돼요. 새 임차인과 처음 계약할 때도 직전 임대료 기준을 벗어날 수 없어요. 일반 임대차의 갱신과 5%는 계약 갱신 요구가 들어왔을 때에 정리해 두었어요.

3. 표준임대차계약서를 써야 해요

정해진 서식이 있어요. 일반 계약서를 쓰면 그 자체가 위반이에요. 렌트홈에서 내려받을 수 있어요.

4. 임대차계약을 신고해야 해요

계약을 맺거나 변경하면 렌트홈이나 지자체에 신고해야 해요. 임대료, 기간, 임차인 같은 조건을 알리는 절차예요. 일반 임대인에게 적용되는 전월세 신고제와는 별개의 의무라, 등록임대사업자는 챙길 것이 하나 더 있는 셈이에요.

5. 임대보증금 보증에 가입해야 해요

등록임대사업자에게는 임대보증금에 대한 보증 가입 의무가 있어요. 임차인이 스스로 드는 전세보증금 반환보증과 헷갈리기 쉬운데, 이건 임대인이 가입하는 쪽이에요. 가입 한도와 예외가 시기에 따라 바뀌어 왔으니 지금 기준은 렌트홈에서 확인하세요. 임차인이 드는 보증 쪽은 전세보증보험이 되는 집, 안 되는 집에서 다뤄요.

6. 함부로 계약을 거절할 수 없어요

임차인이 계속 살고 싶어 하면 정당한 사유 없이 갱신을 거절할 수 없어요. 임대의무기간 동안은 임차인을 바꾸는 것도 자유롭지 않아요.

위반하면 얼마가 나오나

과태료는 위반 항목과 횟수, 건수에 따라 달라요. 가장 무거운 쪽이 임대료 상한 위반인데, 위반 건수와 반복 여부에 따라 500만 원에서 3,000만 원까지 부과될 수 있는 것으로 안내되고 있어요.

그런데 실제로 더 아픈 건 과태료가 아니에요. 임대의무기간을 어기면 이미 받은 세제 혜택이 추징돼요. 취득세·재산세 감면분, 종합부동산세 합산배제로 덜 낸 금액이 한꺼번에 돌아올 수 있어요. 몇 년치가 모이면 과태료보다 훨씬 커요.

과태료 금액은 자주 바뀌어요

민간임대주택특별법과 시행령은 개정이 잦은 편이에요. 위 금액은 안내 자료 기준이고, 실제 부과액은 위반 시점의 법령과 지자체 판단에 따라 달라져요. 등록을 검토하신다면 렌트홈(renthome.go.kr)과 관할 지자체에서 지금 기준을 확인하세요.

그럼 혜택은요

혜택이 없지는 않아요. 다만 유형과 등록 시기, 주택 규모와 가액에 따라 적용 여부가 완전히 달라져요. 큰 줄기만 적으면 이래요.

취득세·재산세 감면 — 면적과 가액 요건을 충족할 때
종합부동산세 합산배제 — 요건을 갖춘 등록임대주택을 과세 대상에서 빼 주는 것. 보유세 자체는 6월 1일에 갖고 있던 사람이 냅니다에서 다뤄요.
임대소득세 감면 — 분리과세 시 필요경비율과 기본공제가 미등록보다 유리해요. 이건 월세 받으면 건강보험료가 오르나요에서 보험료와 함께 보세요. 건강보험료가 갈리는 지점이기도 해요.
양도소득세 중과 배제 — 요건이 가장 까다로워요

여기서 「내 집이 해당되나」는 이 글로 알 수 없어요. 요건이 하나라도 어긋나면 혜택이 통째로 빠지는 구조라, 등록 전에 세무 전문가에게 내 집 기준으로 계산을 받아 보시는 것이 유일하게 확실한 방법이에요.

등록 전에 스스로 물어볼 것

이 집을 6년, 10년 안에 팔 생각이 있나요? 있다면 등록은 대체로 손해예요.
주변 시세가 오를 곳인가요? 5% 상한에 묶이면 시세를 못 따라가요.
혜택 금액을 숫자로 받아 봤나요? 「세금이 준다더라」가 아니라 연간 얼마인지요.
매년 신고와 보증을 챙길 수 있나요? 의무는 등록한 해에만 있는 게 아니에요.
중간에 그만두면 얼마를 토해내나요? 자진말소 시 추징액을 미리 알아 두세요.

자주 묻는 질문

세무서 사업자등록과 지자체 임대사업자 등록은 다른 건가요?

다른 제도예요. 세무서 사업자등록은 임대소득을 신고하기 위한 것이고, 주택임대수입이 있으면 대체로 해야 해요. 지자체(시·군·구) 임대사업자 등록은 민간임대주택에 관한 특별법에 따른 별도 등록이고, 이걸 해야 세제 혜택도 받고 임대의무기간과 5% 상한 같은 의무도 함께 지게 돼요. 흔히 말하는 등록임대사업자는 뒤쪽이에요.

등록하면 임대료를 5%까지만 올릴 수 있나요?

네. 등록임대주택은 임대료를 올릴 때 종전 임대료의 5%를 넘을 수 없어요. 올린 뒤 1년 안에 또 올리는 것도 안 돼요. 보증금과 월세를 함께 조정할 때는 정해진 환산식으로 계산한 임대료를 기준으로 봐요. 일반 임대차의 5% 상한이 갱신요구권을 쓸 때만 적용되는 것과 달리, 등록임대주택은 임대의무기간 내내 적용돼요.

임대의무기간 안에 집을 팔 수 있나요?

원칙적으로 임대의무기간 안에는 팔 수 없어요. 예외적으로 등록임대사업자에게 포괄 양도하는 방법이 있는데, 이때는 지자체 신고가 필요하고 남은 의무기간과 의무가 매수인에게 그대로 넘어가요. 그 밖의 매도는 임대의무기간 위반이 되어 과태료와 함께 이미 받은 세제 혜택이 추징될 수 있어요. 매도를 염두에 두고 있다면 등록 전에 이 부분부터 확인하세요.

등록임대사업자는 보증에 꼭 가입해야 하나요?

등록임대사업자에게는 임대보증금에 대한 보증 가입 의무가 있어요. 이건 임차인이 스스로 드는 전세보증금 반환보증과는 다른 제도로, 임대인이 가입 주체예요. 다만 가입 한도와 예외, 적용 시기가 유형과 시점에 따라 달라져 왔으니 등록 전에 렌트홈과 관할 지자체에서 지금 기준을 확인하세요.

중간에 그만두고 싶으면 어떻게 되나요?

임대의무기간을 채우기 전에 스스로 등록을 없애는 것을 자진말소라고 해요. 말소되면 앞으로의 의무는 사라지지만, 이미 받은 취득세·재산세 감면이나 종합부동산세 합산배제 같은 혜택이 추징될 수 있어요. 유형과 시기에 따라 추징 없이 말소가 인정되는 경우도 있어서, 실제 금액은 세무 전문가와 지자체에 확인해야 정확해요.