전세보증보험이 되는 집, 안 되는 집

임차인 보험인데 임대인의 문제인 이유

전세보증금 반환보증은 임차인이 가입하고 보험료도 임차인이 내요. 임대인 동의도 필요 없어요. 그래서 「내 일이 아니다」 싶지만, 실제로는 이렇게 흘러가요.

1. 임차인이 집을 보고 마음에 들어 해요.
2. 계약 전에 이 집이 보증에 들어가는지부터 확인해요. 요즘은 거의 모든 임차인이 해요.
3. 안 된다는 답을 들으면 그 자리에서 후보에서 빼요. 이유를 임대인에게 설명해 주지도 않아요.
4. 보증이 안 되는 집은 전세자금대출도 막히는 경우가 많아요. 대출을 끼고 들어오려던 임차인까지 사라져요.

그래서 임대인이 체감하는 건 「전세가 안 나간다」예요. 가격 문제가 아니라 자격 문제일 수 있다는 걸 모르면, 보증금을 조금씩 내리면서 몇 달을 흘려보내게 돼요. 공실 한 달이 그 해 수익에서 얼마를 가져가는지는 비어 있는 기간 줄이기에 적어 두었어요.

126%가 어디서 나온 숫자인가

보증기관은 먼저 이 집이 얼마짜리인지를 정해요. 아파트처럼 시세를 확인할 수 있으면 시세를 쓰지만, 빌라·다세대처럼 시세를 확인하기 어려운 비아파트는 공시가격에 배율을 곱해 집값으로 봐요.

그 배율이 140%예요. 여기에 보증금이 집값의 90%를 넘지 않아야 한다는 기준이 겹쳐요. 두 개를 곱하면 이렇게 돼요.

예전에는 배율이 150%였고 전세가율 기준도 100%였어요. 그때는 공시가격의 1.5배까지 가능했으니, 같은 집인데 가능한 보증금이 상당히 줄어든 셈이에요. 전세가 갑자기 안 나가기 시작한 빌라가 많은 이유가 여기 있어요.

내 집 한도를 직접 계산해 보세요

1. 공시가격을 확인해요. 「부동산공시가격 알리미」에서 주소로 조회할 수 있어요. 무료예요.
2. 1.26을 곱해요. 이게 근저당이 하나도 없을 때의 대략적인 상한이에요.
3. 선순위 근저당 채권최고액을 빼요. 등기부 을구에 적힌 금액이에요. 이만큼 한도가 줄어든다고 보시면 돼요.
4. 남은 숫자와 지금 받으려는 보증금을 비교해요.

예를 들어 공시가격 2억, 근저당 채권최고액 6,000만 원인 빌라라면 대략 2억 5,200만 원에서 6,000만 원을 뺀 1억 9,000만 원 안팎이 현실적인 선이에요. 여기서 2억 3,000만 원을 부르고 있다면, 아무리 기다려도 보증을 받으려는 임차인은 오지 않아요.

금액 말고 거절되는 이유들

숫자가 맞아도 막히는 경우가 있어요. 계약 전에 미리 확인해 두면 헛걸음을 줄일 수 있어요.

이 중 위반건축물은 금액과 무관하게 걸려요. 옥탑을 올렸거나 방을 쪼갠 건물이라면 보증금을 아무리 낮춰도 답이 안 나올 수 있어요. 무엇이 위반이고 어떻게 확인하는지는 위반건축물, 임대가 막히는 진짜 이유에 정리했어요. 근저당 쪽은 내 건물에 대출이 있을 때에서 더 자세히 다뤄요.

한도를 넘었을 때 — 반전세가 현실적인 답이에요

보증금을 통째로 내리면 수입이 줄어요. 그래서 실무에서 가장 많이 쓰는 방법은 보증금을 한도에 맞추고 차액을 월세로 돌리는 것이에요.

예를 들어 전세 2억 3,000만 원을 받고 있었는데 한도가 1억 9,000만 원이라면, 보증금 1억 9,000만 원 + 월세 구조로 바꾸는 거예요. 임차인은 보증을 받을 수 있게 되고, 임대인은 줄어든 보증금만큼을 월세로 회수해요. 전세가 안 나가서 몇 달을 비워 두는 것보다 대체로 나아요.

보증금을 낮추는 것이 손해처럼 느껴지실 수 있어요. 그런데 보증금은 돌려줄 돈이에요. 만기에 돌려줄 금액이 줄어드는 것이기도 해요. 역전세로 반환이 어려워지는 상황은 전세보증금 반환, 만기에 돈이 부족할 때에서 보세요.

임대인이 가입하는 보증과 헷갈리지 마세요

이름이 비슷한 제도가 둘 있어요.

• 전세보증금 반환보증 — 이 글의 주제. 임차인이 가입하고 보험료도 임차인이 내요. 임대인 동의는 필요 없어요.
• 임대보증금 보증 — 등록임대사업자에게 지워진 법적 의무. 가입 주체가 임대인이고, 안 들면 과태료 대상이에요. 등록임대사업자, 혜택보다 의무가 먼저예요에서 다뤄요.

등록임대사업자라면 두 가지가 다 걸려요. 하나는 임차인이 챙기는 것이고 하나는 내가 챙겨야 하는 의무예요.

자주 묻는 질문

공시가격의 126%라는 말이 무슨 뜻인가요?

보증기관이 집값을 인정하는 방식에서 나온 숫자예요. 시세를 확인하기 어려운 비아파트는 공시가격에 일정 배율을 곱해 집값으로 보는데, 그 배율이 140%예요. 여기에 보증금이 집값의 90%를 넘지 않아야 한다는 전세가율 기준이 겹쳐요. 140%에 90%를 곱하면 126%가 나와요. 그래서 공시가격 2억 원인 빌라는 보증금 2억 5,200만 원 언저리가 사실상 상한이 돼요.

임차인이 드는 보험인데 임대인이 왜 신경 써야 하나요?

요즘 전세 임차인은 계약 전에 이 집이 반환보증에 가입되는지부터 확인해요. 가입이 안 되는 집은 대부분 전세자금대출도 막혀요. 그래서 임대인 입장에서는 보증 가입 가능 여부가 곧 계약 성사 여부가 돼요. 보증금을 낮추지 않으면 임차인을 못 구해 공실이 길어지는 구조라, 임차인의 문제가 아니라 임대인의 공실 문제예요.

근저당이 있으면 무조건 가입이 안 되나요?

무조건은 아니에요. 보증기관은 선순위 채권과 보증금을 합한 금액이 인정 집값 안에 들어오는지를 봐요. 그래서 근저당이 있어도 금액이 작고 보증금이 낮으면 가입되는 경우가 있어요. 다만 근저당이 클수록 가능한 보증금이 그만큼 줄어들어요. 대출을 갚고 감액등기나 말소를 해 두면 한도가 회복돼요.

보증금이 한도를 넘으면 방법이 없나요?

세 가지 길이 있어요. 보증금을 한도 아래로 낮추거나, 초과분을 월세로 돌려 반전세로 바꾸거나, 선순위 근저당을 줄여 한도를 넓히는 것이에요. 실무에서 가장 많이 쓰는 건 반전세 전환이에요. 보증금을 한도에 맞추고 차액을 월세로 받으면 임차인은 보증을 받고 임대인은 수입을 지킬 수 있어요.

등록임대사업자가 가입하는 보증과 같은 건가요?

다른 제도예요. 이 글에서 말하는 전세보증금 반환보증은 임차인이 스스로 가입하고 보험료도 임차인이 내요. 등록임대사업자의 임대보증금 보증은 임대인에게 지워진 법적 의무이고 가입 주체가 임대인이에요. 등록임대사업자라면 두 가지를 모두 이해하고 있어야 해요.

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