위반건축물, 임대가 막히는 진짜 이유

어디에 표시되나 — 등기부가 아니라 건축물대장

위반 사실은 건축물대장 첫 장 위쪽에 「위반건축물」이라고 표시돼요. 눈에 잘 띄게 되어 있어요.

중요한 건 등기부에는 이 표시가 나오지 않는다는 점이에요. 등기부만 보고 「깨끗하다」고 판단하면 놓쳐요. 건물을 사실 때도, 지금 갖고 계신 건물을 점검하실 때도 건축물대장을 따로 떼어 보셔야 해요. 정부24나 세움터에서 주소만으로 열람할 수 있고 열람은 무료예요.

흔한 위반 유형

일부러 저지른 게 아니라 이전 소유자 때부터 있던 것을 모르고 산 경우도 많아요.

• 옥탑 증축 — 옥상에 방이나 창고를 올린 것. 다가구·상가주택에서 가장 흔해요.
• 발코니·베란다 무단 확장 — 허가 없이 벽을 밀어 실내로 만든 것
• 무단 용도변경 — 근린생활시설(사무실·상가)을 주거로 쓰는 것. 대장상 용도와 실제 사용이 다른 경우예요.
• 방 쪼개기 — 허가받은 세대 수보다 많게 벽을 세워 나눈 것. 원룸 수익률을 올리려다 생기는 대표적인 위반이에요.
• 필로티 주차장 개조 — 주차 공간을 막아 방이나 창고로 쓰는 것

이행강제금은 어떻게 계산되나

대략의 구조는 이래요.

이행강제금은 벌금이 아니에요. 처벌이 아니라 「빨리 고치라」고 압박하는 수단이에요. 그래서 성격이 이렇게 달라요.

• 고칠 때까지 반복 부과돼요. 한 번 냈다고 합법이 되지 않아요.
• 내도 위반 표시는 그대로예요. 대출과 보증이 막히는 것도 그대로고요.
• 주거용 건축물 중 일정한 경우에는 총 부과 횟수에 상한을 두기도 하는데, 적용 여부는 지자체마다 확인이 필요해요.

진짜 손해는 여기예요 — 전세를 못 놓아요

많은 임대인이 이행강제금 금액만 보고 「그 정도면 내고 만다」고 판단하세요. 그런데 실제 손해는 임대가 좁아지는 쪽에서 나와요.

1. 전세보증금 반환보증이 거절돼요. 보증기관은 위반 부분을 재산 가치로 인정하지 않고, 철거명령 가능성까지 봐요.
2. 전세자금대출도 막혀요. 보증서가 안 나오니 은행이 취급하지 않아요.
3. 보증을 받으려는 임차인이 전부 빠져요. 요즘 전세 임차인은 거의 다 확인하고 들어와요.
4. 월세만 놓게 되고, 임대료도 낮아져요. 후보가 줄면 조건이 밀려요.
5. 팔 때도 값이 깎여요. 매수인이 대출을 못 받거나, 강제금과 시정 부담을 가격에서 빼요.

보증 가입이 왜 계약 성사와 직결되는지는 전세보증보험이 되는 집, 안 되는 집에 자세히 적었어요. 위반건축물은 보증금을 아무리 낮춰도 풀리지 않는 사유라, 다른 거절 사유보다 무거워요.

임차인에게 알려야 하나요

알리는 편이 안전해요. 임차인은 건축물대장을 떼면 어차피 알게 돼요. 모르고 계약했다가 대출이 막혀 계약을 물러야 하는 상황이 오면 계약금과 손해배상 다툼으로 번져요.

시정명령이 진행되어 그 부분을 못 쓰게 되면, 임대인이 약속한 상태로 집을 제공하지 못한 것이 되어 책임이 커질 수도 있어요. 미리 알리고 조건에 반영하는 쪽이 훨씬 낫습니다. 임차인과 부딪혔을 때의 원칙은 임차인과 부딪혔을 때, 하면 안 되는 것부터에 있어요.

지금 할 수 있는 것

1. 건축물대장을 떼어 확인하세요. 표시가 있는지, 있다면 위반 내용과 면적이 무엇인지요.
2. 지자체 건축과에 물어보세요. 시정 방법과 이행강제금 예상액, 양성화 가능성을 함께 물어보시면 돼요.
3. 원상복구 비용과 계속 나갈 강제금을 비교하세요. 여기에 전세를 못 놓아서 생기는 손해를 반드시 더해서 계산하세요. 대부분 이 항목이 가장 커요.
4. 고칠 수 있는 것부터 고치세요. 위반 부분이 여러 개면 일부만 정리해도 면적이 줄어 강제금이 줄어요.

건물을 사기 전이라면

매수 전 확인은 세 가지면 돼요. 등기부, 건축물대장, 그리고 현장이에요. 대장에 위반 표시가 없어도 대장의 세대 수·용도와 실제가 다른지를 현장에서 세어 보세요. 아직 적발만 안 됐을 뿐인 경우가 있어요. 세입자가 있는 집을 사고팔 때 함께 넘어오는 것들은 세입자 있는 집을 팔 때 생기는 일에 정리해 두었어요.

자주 묻는 질문

내 건물이 위반건축물인지 어떻게 확인하나요?

건축물대장을 떼어 보면 바로 알 수 있어요. 위반 사실이 있으면 대장 첫 장 위쪽에 「위반건축물」이라고 표시돼요. 정부24나 세움터에서 주소만으로 열람할 수 있고 열람은 무료예요. 등기부에는 이 표시가 나오지 않으니, 등기부만 보고 문제없다고 판단하면 안 돼요.

이행강제금은 한 번만 내면 끝나나요?

아니에요. 이행강제금은 벌금이 아니라 시정을 압박하는 수단이라, 고치지 않으면 시정될 때까지 반복해서 부과돼요. 금액은 위반 부분의 시가표준액과 면적, 위반 유형에 따라 계산돼요. 주거용 건축물 중 일정한 경우에는 총 부과 횟수에 상한을 두기도 하는데 적용 여부는 지자체에 확인해야 해요.

위반건축물이어도 세는 놓을 수 있나요?

임대 자체가 금지되는 것은 아니에요. 다만 전세는 사실상 어려워져요. 보증기관이 반환보증을 내주지 않고 은행도 전세자금대출을 꺼리기 때문에, 보증을 받으려는 임차인은 계약하지 않아요. 결과적으로 월세 위주로만 놓게 되고 임대료도 낮게 형성돼요. 이게 이행강제금보다 큰 손해인 경우가 많아요.

임차인에게 위반건축물이라는 걸 알려야 하나요?

알리는 편이 안전해요. 임차인은 건축물대장을 떼면 어차피 알게 되고, 모르고 계약했다가 대출이 막히면 계약 파기와 손해배상 다툼으로 이어져요. 시정명령이 진행되어 사용에 제약이 생기면 임대인 책임이 커질 수도 있어요. 미리 알리고 조건에 반영하는 쪽이 분쟁을 줄여요.

양성화 특별법이 곧 된다던데 기다려도 되나요?

기다리는 것을 전제로 계획을 세우지는 마세요. 과거에도 한시적인 양성화 조치가 몇 차례 있었지만 대상과 요건이 매번 달랐고, 논의 중인 안은 국회 심의 과정에서 면적 기준과 요건이 바뀔 수 있어요. 그 사이에도 이행강제금은 계속 나오고 전세는 계속 막혀요. 지금 시정할 수 있는 부분이 있는지부터 지자체 건축과에 확인하세요.

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