내 건물에
대출이 있을 때

임차인이 망설이는 이유는 순위예요

건물이 경매로 넘어가면 매각 대금은 순위대로 나눠요. 먼저 설정된 근저당이 먼저 배당받고, 임차인의 보증금은 그 다음 남는 돈에서 받아요. 남는 돈이 모자라면 보증금 일부나 전부를 못 받는 일이 실제로 생겨요.

임차인이 근저당 있는 집 앞에서 계산기를 두드리는 이유가 이거예요. 집값에서 앞선 채권을 뺀 금액이 자기 보증금보다 작아 보이면, 조건이 아무리 좋아도 계약을 접어요. 임대인 입장에서는 대출이 있다는 사실 자체가 아니라, 순위에서 밀리는 구조가 계약을 막고 있는 거예요.

보증금이 일정 금액 이하인 소액임차인은 순위와 무관하게 일부를 가장 먼저 돌려받는 최우선변제 제도가 있긴 해요. 다만 기준 금액이 지역과 시기에 따라 다르고 계속 개정되니, 여기에 기대려면 지금 시점의 기준을 직접 확인하셔야 해요. 보증금 전액을 지켜 주는 제도도 아니에요.

보증금은 언제 순위를 얻나요

근저당은 등기하는 순간 순위가 잡혀요. 임차인의 보증금은 달라요. 주택을 인도받고 전입신고를 마치면 그 다음 날 0시부터 대항력이 생기고, 여기에 확정일자까지 받으면 그 시점을 기준으로 우선변제 순위가 정해져요.

그래서 계약하는 시점에 이미 근저당이 있으면, 임차인이 아무리 서둘러도 그 근저당보다 앞설 방법이 없어요. 순위는 시간 순서고, 나중에 뒤집을 수 없어요. 임차인이 계약 전에 등기부를 떼 보는 건 바로 이 순서를 확인하려는 거예요.

임차인이 실제로 보는 것 — 을구의 채권최고액

등기부등본에서 근저당은 을구에 나와요. 임차인이 거기서 보는 숫자는 대출 잔액이 아니라 채권최고액이에요.

채권최고액은 은행이 담보로 확보해 두는 상한이라, 이자와 연체이자까지 감안해 실제 대출 원금보다 크게 설정돼 있는 게 보통이에요. 대출을 절반 넘게 갚았어도 등기부의 숫자는 처음 그대로예요. 그래서 임차인은 실제보다 더 위험한 집으로 느끼고, 그 느낌만으로 계약을 접기도 해요.

대출 잔액 증명서를 떼서 보여 주면 오해는 줄일 수 있어요. 하지만 임차인과 보증기관이 기준으로 삼는 건 어디까지나 등기부예요. 등기부의 숫자를 줄이려면 감액등기를 해야 하고, 그게 아래에서 다룰 첫 번째 방법이에요.

보증보험이 막히면 계약도 막혀요

요즘 임차인은 전세 계약 전에 전세보증금 반환보증에 가입할 수 있는 집인지부터 확인해요. 보증기관은 집값 대비 근저당과 보증금을 합한 부채 비율을 보는데, 근저당이 크면 이 심사를 통과하지 못해요.

가입이 안 되는 집이라는 답을 들은 임차인은 대부분 계약을 접어요. 전세대출 역시 보증이 전제인 상품이 많아서, 보증이 막히면 임차인의 자금 조달 자체가 막히는 경우도 있어요. 구체적인 비율 기준은 기관과 시기에 따라 바뀌니, 내 건물이 가능한 상태인지는 보증기관 기준으로 미리 확인해 두는 편이 좋아요.

임대인이 할 수 있는 것

순위 구조 자체는 임대인이 바꿀 수 없지만, 임차인이 지는 위험의 크기는 줄여 줄 수 있어요. 현실적인 방법은 네 가지예요.

감액등기는 등기부에 찍혀야 효과가 있어요

대출을 갚는 것과 등기부가 바뀌는 것은 별개예요. 원금을 갚아도 은행에 감액이나 말소를 요청해 등기까지 마쳐야 임차인이 확인할 수 있는 상태가 돼요. 등기가 반영되기까지 시간이 걸리니, 계약을 붙이고 싶은 시점보다 앞서 움직이세요.

특약은 어겼을 때의 효과까지 적어야 힘이 생겨요

임대인은 잔금 지급과 동시에 근저당권을 말소한다, 까지만 적으면 지켜지지 않았을 때 다투기 어려워요. 지키지 못하면 임차인이 계약을 해제할 수 있고 임대인이 손해를 배상한다는 식으로 위반의 효과를 함께 적어야 특약이 실제로 작동해요. 임차인 쪽에서는 잔금일에 등기부를 다시 떼 보는 게 보통이니, 그날 등기 신청까지 맞춰 두는 게 서로 깔끔해요. 특약을 어디까지 쓸 수 있는지는 계약서와 특약에서 따로 정리했어요.

임차인이 있는데 새로 대출을 받는다면

순서가 반대인 경우도 있어요. 이미 임차인이 살고 있는 건물을 담보로 대출을 받는 경우예요. 이때는 먼저 대항요건을 갖춘 임차인이 선순위고, 새 근저당이 그 뒤로 들어가요. 대출을 받는다고 기존 임차인의 순위가 밀리는 게 아니에요.

은행도 이 구조를 알기 때문에, 임차인의 보증금만큼을 담보 가치에서 빼고 한도를 계산해요. 생각보다 한도가 적게 나오는 이유가 대부분 이거예요. 한 가지 주의할 점은 갱신하면서 보증금을 올리는 경우예요. 올린 부분의 순위는 그 시점 기준이라, 사이에 들어온 근저당보다 뒤가 될 수 있어요.

건물을 파는 경우에는 근저당과 임차인의 보증금이 매수인에게 함께 넘어가는 구조가 돼요. 이 구조는 세입자 있는 집을 팔 때 생기는 일에서 자세히 다뤄요.

자주 묻는 질문

근저당이 있으면 세를 놓을 수 없나요?

놓을 수 있어요. 근저당이 있다는 것만으로 계약이 금지되지는 않아요. 다만 경매가 되면 앞선 근저당이 먼저 배당받기 때문에, 채권최고액과 보증금을 합한 금액이 집값에 가까울수록 임차인이 계약을 꺼려요. 계약 전에 근저당 상태를 먼저 알리고 보증금이나 특약으로 조건을 맞추는 편이 좋아요.

채권최고액이 실제 대출 잔액보다 큰데 왜 그런가요?

채권최고액은 은행이 담보로 확보해 두는 상한이라 보통 실제 대출 원금보다 크게 설정돼요. 이자와 연체이자까지 포함해 회수할 수 있는 최대 금액을 미리 등기해 두는 거예요. 그래서 임차인은 등기부만 보면 실제 빚보다 더 위험하게 느껴요. 대출 잔액 증명서를 보여 주면 오해를 줄일 수 있지만, 등기부의 숫자 자체를 줄이려면 감액등기를 해야 해요.

임차인의 보증금은 언제 순위가 생기나요?

주택을 인도받고 전입신고를 마치면 그 다음 날 0시부터 대항력이 생겨요. 여기에 확정일자까지 받으면 그 시점을 기준으로 우선변제 순위가 정해져요. 그래서 계약 전에 이미 설정된 근저당이 있으면 임차인은 후순위가 되고, 이 순서는 나중에 뒤집을 수 없어요.

잔금일에 대출을 갚기로 특약을 쓰면 되나요?

쓸 수 있지만, 적는 방식에 따라 힘이 달라져요. 잔금일까지 말소한다는 약속만 적으면 지키지 않았을 때 다투기 어려워요. 지키지 못하면 계약을 해제하고 손해를 배상한다는 식으로 어겼을 때의 효과까지 함께 적어야 해요. 그리고 잔금일에 등기부를 다시 떼어 말소가 실제로 됐는지 확인하는 것까지가 한 세트예요.

임차인이 있는 집에 새로 대출을 받으면 임차인 순위는 어떻게 되나요?

기존 임차인이 대항요건과 확정일자를 먼저 갖췄다면 그 임차인이 나중에 설정된 근저당보다 선순위예요. 새 대출이 기존 임차인의 순위를 끌어내리지는 않아요. 은행도 이걸 알기 때문에 보증금만큼을 담보 가치에서 빼고 한도를 계산해요. 다만 갱신하면서 보증금을 올리면 올린 부분은 새 근저당보다 뒤가 될 수 있으니 그 점은 주의하세요.

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