화재와 누수,
누구 책임인가

잘못이 없어도 책임이 오는 구조예요

민법은 건물 같은 공작물의 설치나 보존에 하자가 있어서 남에게 손해를 입혔을 때, 먼저 그 건물을 점유한 사람이 책임을 지도록 하고 있어요. 그런데 점유자가 손해를 막기 위해 필요한 주의를 다했다면 책임을 면하고, 그때는 소유자가 책임을 지게 돼요.

여기서 소유자의 책임은 잘못이 있었는지를 따지지 않아요. 몰랐다거나 관리 업체에 맡겨 두었다는 사정으로 벗어나기 어렵다는 뜻이에요. 계단 난간이 부실해 사람이 다치거나, 외벽 마감재가 떨어져 주차된 차를 부수거나, 오래된 배관이 터져 아래층 살림을 못 쓰게 만든 경우가 모두 여기에 들어와요.

임대인에게는 계약상 의무도 따로 있어요. 임대인은 임차인이 그 집을 제대로 쓸 수 있도록 필요한 수선을 해 줄 의무를 져요. 하자를 알고도 미뤄 두면 이 두 가지가 함께 문제가 돼요. 어디까지가 임대인 몫인지는 수리비, 누가 내나에서 정리했어요.

의무로 가입해야 하는 보험

모든 임대인에게 화재보험이 강제되는 것은 아니에요. 다만 아래에 해당하면 가입이 의무이고, 하지 않으면 과태료 대상이에요.

내 건물이 어떤 의무의 대상인지는 용도와 규모로 갈려요. 소방·전기·승강기, 내 건물은 뭘 받아야 하나에서 확인하는 방법을 함께 보시면 돼요.

화재는 어디서 났는지가 갈림길이에요

임차인 부주의로 불이 나면 임차인이 다 물어준다고 생각하기 쉬운데, 실제로는 그렇게 정리되지 않아요.

• 실화책임에 관한 법률은 중대한 과실이 아닌 실화라면 배상액을 줄여 달라고 청구할 수 있게 하고 있어요. 불은 번지는 성질 때문에 손해가 커져서, 실수 하나에 전 재산을 잃게 하지 않으려는 취지예요.
• 다만 임차인에게는 빌린 것을 원래대로 돌려줄 계약상 의무가 따로 있어요. 임차한 공간 안에서 불이 났고 임차인이 자기 책임이 없음을 밝히지 못하면, 그 부분에 대한 책임은 지게 돼요.
• 임차한 공간 밖으로 번진 손해까지 물리려면 임대인 쪽에서 증명해야 할 것이 더 많아요.
• 발화 지점이 공용부나 건물 설비였다면 이야기가 반대로 흘러요. 노후 배선이 원인이면 임대인의 관리 책임이 문제가 돼요.

누수는 원인으로 갈려요

보험을 고를 때 볼 세 가지

1. 재산손해와 배상책임을 함께

건물 화재보험은 보통 내 건물이 입은 손해를 보장해요. 남에게 입힌 피해는 배상책임 특약이 있어야 보장돼요. 시설을 소유하거나 관리하는 사람의 배상책임을 다루는 특약이 붙어 있는지 확인하세요. 누수, 낙하물, 계단에서 넘어진 사고가 여기서 처리돼요.

2. 가입금액은 재조달가액으로

가입금액을 시가로 잡으면 오래된 건물일수록 감가된 금액만 나와요. 3억을 들여야 다시 지을 수 있는 건물인데 1억 5천만 원이 나오는 식이에요. 같은 건물을 다시 짓는 데 드는 비용을 기준으로 하는 조건인지 확인하세요.

3. 임차인이 든 보험과 겹치는지

임차인에게는 가재도구 화재보험과 임차인 배상책임을 권하세요. 임차인의 살림살이는 임대인 보험으로 보장되지 않고, 임차인이 배상책임을 들어 두면 사고가 났을 때 서로 감정이 상하기 전에 정리돼요. 계약할 때 권하는 문구를 넣어 두는 임대인도 많아요.

사고가 났을 때 처음 한 시간

1. 사람이 먼저예요. 119 신고와 대피가 우선이고 나머지는 그 다음이에요.
2. 사진과 영상을 남기세요. 치우기 전에, 여러 각도에서. 나중에 다시 찍을 수 없는 자료예요.
3. 보험사에 바로 접수하세요. 접수가 늦으면 원인 확인이 어려워져 보장에서 다투게 돼요.
4. 화재라면 화재증명원을 신청하세요. 소방서에서 발급해요.
5. 임차인에게 알리고 기록을 남기세요. 언제 무엇을 알렸는지가 나중에 책임을 가릅니다.
6. 수리 견적은 두 곳 이상에서 받으세요. 한 곳만 받으면 보험사와 금액을 두고 길어져요.

자주 묻는 질문

원룸이나 다가구 건물도 화재보험을 의무로 들어야 하나요?

일반적인 원룸이나 다가구 건물은 법으로 가입이 강제되는 대상이 아닌 경우가 대부분이에요. 다만 층수와 연면적, 용도가 일정 기준을 넘는 특수건물은 소유자에게 가입 의무가 있고, 승강기가 있으면 승강기 사고배상책임보험은 별도 의무예요. 1층에 음식점 같은 시설이 들어와 있으면 그 업종에 따라 임차인에게 의무보험이 생기기도 해요. 의무가 아니더라도 건물 전체 손해를 개인이 감당하기는 어려워서 실무에서는 대부분 가입해요.

임차인 부주의로 불이 나면 임차인이 다 물어주나요?

그렇게 단순하지 않아요. 실화책임에 관한 법률은 중대한 과실이 아닌 실화라면 배상액을 줄여 달라고 청구할 수 있게 하고 있어요. 다만 임차인은 빌린 부분을 원래대로 돌려줄 계약상 의무를 따로 지기 때문에, 임차한 공간 안에서 불이 났고 임차인이 자기 책임이 없음을 밝히지 못하면 그 부분에 대한 책임을 지게 돼요. 임차한 공간 밖으로 번진 손해까지 물리려면 임대인 쪽에서 증명해야 할 것이 더 많아요. 발화 지점이 임차 부분인지 공용부인지가 갈림길이에요.

위층 누수로 아래층이 피해를 봤는데 누가 배상하나요?

원인이 어디에 있었는지로 갈려요. 노후 배관이나 방수층처럼 건물 자체의 하자에서 비롯됐다면 수선 의무가 있는 임대인 몫이에요. 임차인이 세탁기 호스를 잘못 연결했다거나 관리를 소홀히 한 경우처럼 사용상 과실이면 임차인 몫이고요. 원인을 모르는 채 다투면 길어지니 누수 탐지 업체를 불러 원인부터 확인하는 것이 먼저예요.

승강기가 있으면 따로 들어야 할 보험이 있나요?

네. 승강기 안전관리법에 따라 승강기 관리주체는 승강기 사고배상책임보험에 가입해야 해요. 이건 선택이 아니라 의무이고, 가입하지 않으면 과태료 대상이에요. 정기 안전검사와는 별개이니 검사만 받고 보험을 빠뜨리지 않았는지 확인하세요.

화재보험은 얼마짜리로 들어야 하나요?

가입금액을 시가로 잡으면 오래된 건물일수록 감가된 금액만 나와서 실제 복구비에 크게 못 미쳐요. 같은 건물을 다시 짓는 데 드는 비용을 기준으로 하는 재조달가액 조건인지 확인하세요. 그리고 건물 손해만 보장하는 상품에 배상책임 특약이 빠져 있으면 남에게 입힌 피해는 보장되지 않으니, 재산손해와 배상책임을 함께 보셔야 해요.

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