상가 임대차는
무엇이 다른가

적용되는 법부터 달라요

주택 임대차에는 주택임대차보호법이, 상가 임대차에는 상가건물 임대차보호법이 적용돼요. 이름이 비슷해서 내용도 비슷할 거라 생각하기 쉬운데, 갱신 기간부터 연체 기준, 대항력 요건까지 임대인이 실무에서 부딪히는 지점이 거의 다 달라요.

특히 주택을 오래 관리해 온 임대인일수록 조심해야 해요. 몸에 밴 주택 기준이 상가에서는 틀린 답이 되기 때문이에요. 갱신을 한 번 받아 줬으니 끝났다고 생각하거나, 두 달 밀렸으니 해지하겠다고 통보하는 것이 대표적인 예예요. 아래에서 하나씩 짚어 볼게요.

환산보증금이 적용 범위를 갈라요

상가건물 임대차보호법은 모든 상가 계약에 똑같이 적용되지 않아요. 환산보증금이라는 기준으로 적용 범위가 갈려요. 계산은 간단해요. 보증금에 월세의 100배를 더한 금액이에요. 보증금 5천만 원에 월세 200만 원이면 환산보증금은 2억 5천만 원이 돼요.

이 금액이 지역별 기준금액 이하이면 법이 전면 적용되고, 초과하면 일부 조항만 적용돼요. 초과해도 그대로 적용되는 것이 있다는 점이 중요해요. 대항력, 계약갱신요구권, 권리금 회수기회 보호, 3기 연체에 따른 해지 기준은 환산보증금과 관계없이 적용돼요. 기준을 넘었다고 해서 자유계약이 되는 게 아니에요.

갱신요구권은 전체 10년이에요

임대인이 가장 많이 놀라는 지점이에요. 주택은 임차인이 갱신을 1회, 2년 요구할 수 있지만, 상가는 최초 계약 기간을 포함해 전체 10년까지 갱신을 요구할 수 있어요. 2년 계약을 했다면 그 뒤로 여덟 해를 더 이어 갈 수 있다는 뜻이에요.

임차인이 기간 안에 갱신을 요구하면, 임대인은 법에 정해진 거절 사유가 없는 한 거절할 수 없어요. 3기분에 이르는 차임 연체 이력, 임대인 동의 없는 전대, 건물의 철거나 재건축 계획 같은 사유가 법에 열거되어 있어요. 사유 없이 거절하고 새 임차인을 들이면 분쟁이 돼요.

이 10년은 건물을 산 새 임대인에게도 이어져요. 상가주택을 살 때 1층 가게가 몇 년 차인지 확인해야 하는 이유예요. 매매를 생각하고 있다면 건물을 팔 때, 임차인은 어떻게 되나도 함께 보세요.

주택과 나란히 놓고 보면

증액 상한은 주택과 상가가 서로 다른 비율로 정해져 있고, 상가는 환산보증금이 기준 이하일 때 적용돼요. 비율 숫자는 개정될 수 있으니 갱신 협의 전에 현재 기준을 확인하고 움직이세요.

대항력과 연체 기준도 다르게 움직여요

주택 임차인은 이사하고 전입신고를 하면 대항력이 생기죠. 상가는 전입신고 자리에 사업자등록 신청이 들어가요. 건물을 인도받고 사업자등록을 신청하면 그다음 날부터 대항력이 생겨요. 임차인이 사업자등록을 실제 임차한 주소로 했는지가 중요해지는 이유예요.

연체 해지 기준은 주택이 2기, 상가가 3기예요. 밀린 개월 수가 아니라 밀린 금액의 합이 3기분 차임에 이르렀는지가 기준이라, 매달 절반씩 내는 임차인이라면 여섯 달이 지나야 기준에 닿는 셈이에요. 주택 기준으로 두 달 밀렸다고 해지를 통보하면 오히려 임대인이 잘못 통보한 것이 돼요. 연체가 시작됐을 때 순서대로 대응하는 방법은 월세가 밀렸을 때, 순서대로에 정리해 두었어요.

권리금, 임대인이 가장 조심할 부분이에요

권리금은 임차인들 사이에 오가는 돈이라 임대인과는 무관해 보여요. 하지만 법은 임대인에게 임차인이 권리금을 회수할 기회를 방해하지 않을 의무를 두고 있어요.

구체적으로는 이런 상황이에요. 나가는 임차인이 권리금을 받기로 하고 새 임차인이 될 사람을 데려왔는데, 임대인이 정당한 사유 없이 그 사람과의 계약을 거절하면, 임차인이 받지 못한 권리금 상당의 손해를 임대인이 배상해야 할 수 있어요. 내 건물이니 내 마음대로 임차인을 고르겠다는 판단이 상가에서는 배상 책임으로 돌아올 수 있는 거예요.

거절할 수 있는 사유는 법에 정해져 있어요. 새 임차인이 보증금이나 차임을 낼 능력이 없다고 볼 만한 사정, 임차인 의무를 위반할 우려 같은 사유들이에요. 직접 그 자리에서 장사를 하겠다는 계획만으로는 정당한 사유로 인정받기 어려울 수 있어요. 계약 만기가 다가오는 상가가 있다면, 새 임차인 후보를 거절하기 전에 반드시 사유부터 따져 보세요.

상가주택은 한 건물에 두 법이 섞여요

1층에 근린생활시설, 위층에 주택이 있는 상가주택이라면 한 건물 안에서 두 법이 나뉘어 적용돼요. 2층 주택 임차인에게는 주택임대차보호법이, 1층 가게에는 상가건물 임대차보호법이 적용되는 식이에요. 같은 건물인데 층마다 갱신 기간도, 연체 기준도, 대항력 요건도 달라요.

그래서 상가주택은 계약서 관리부터 층별로 나눠야 해요. 만기 알림을 걸 때도 주택 호실과 상가 호실의 갱신 규칙이 다르다는 걸 반영해야 하고요. 건물 유형별 관리 방법은 다가구·상가주택 관리에서 함께 볼 수 있어요.

한 가지 더, 임차인의 업종도 봐야 해요. 음식점이나 노래방처럼 다중이용업소에 해당하는 업종이 들어오면 화재배상책임보험 같은 의무보험 문제가 따라와요. 누가 어떤 보험을 들어야 하는지는 화재와 누수, 누구 책임인가에서 정리했어요.

자주 묻는 질문

상가도 주택처럼 갱신요구권이 한 번인가요?

아니에요. 상가 임차인은 최초 계약 기간을 포함해 전체 10년까지 계약갱신을 요구할 수 있어요. 주택의 1회 2년과는 완전히 달라요. 임차인이 갱신을 요구하면 법에 정해진 거절 사유가 없는 한 받아들여야 하고, 이 기간은 건물을 산 새 임대인에게도 그대로 이어져요.

환산보증금이 기준을 넘으면 법이 아예 적용되지 않나요?

아니에요. 기준을 넘으면 전면 적용에서는 빠지지만, 대항력, 계약갱신요구권, 권리금 회수기회 보호, 3기 연체에 따른 해지 기준 같은 핵심 조항은 그대로 적용돼요. 기준을 넘었으니 자유롭게 계약해도 된다고 생각하고 움직이면 틀리기 쉬워요. 기준금액은 지역마다 다르고 개정되니 지금 시점 기준으로 확인하세요.

월세가 몇 달 밀리면 계약을 해지할 수 있나요?

연체액이 3기분 차임에 이르렀을 때 해지할 수 있어요. 주택의 2기와 달라요. 밀린 개월 수가 아니라 밀린 금액의 합이 기준이라, 조금씩 여러 달 밀린 경우에는 합계가 3기분에 이르렀는지를 계산해야 해요. 해지 전에 내용증명으로 기록을 남겨 두는 편이 안전해요.

권리금은 임대인과 상관없는 돈 아닌가요?

받는 돈은 아니지만 책임은 생길 수 있어요. 임차인이 권리금을 받고 나갈 새 임차인을 데려왔는데 임대인이 정당한 사유 없이 그 계약을 거절하면, 임차인이 권리금을 회수하지 못한 손해를 배상해야 할 수 있어요. 거절할 수 있는 사유는 법에 정해져 있으니, 거절하기 전에 사유에 해당하는지 먼저 확인하세요.

상가주택 1층 가게에도 주택임대차보호법이 적용되나요?

아니에요. 1층 상가 부분에는 상가건물 임대차보호법이 적용돼요. 같은 건물이라도 주택 부분과 상가 부분은 갱신 기간, 연체 기준, 대항력 요건이 전부 달라서, 계약서와 만기 관리를 층별로 나눠서 해야 해요. 임차인 업종에 따라 의무적으로 들어야 하는 보험이 생기기도 해요.

함께 보면 좋은 글

• 계약서와 특약, 어디까지 쓸 수 있나 — 상가 계약서에도 그대로 적용되는 특약의 한계
• 화재와 누수, 누구 책임인가 — 업종에 따라 생기는 의무보험까지
• 소방·전기·승강기, 내 건물은 뭘 받아야 하나 — 상가가 섞이면 점검 대상이 달라져요
• 월세가 밀렸을 때, 순서대로 — 연체가 시작됐을 때의 대응 순서
• 다가구·상가주택 관리 — 한 건물에 주택과 상가가 섞인 유형